El banco no aprueba hipotecas al azar. Tiene un modelo de riesgo claro y evalúa siete factores concretos antes de decirte sí o no. Conocerlos con antelación te permite preparar el expediente, corregir los puntos débiles y llegar a la solicitud con las máximas garantías.
Esta guía explica exactamente qué mira el banco, qué documentación pide y qué señales de alerta provocan un rechazo.
Los 7 factores que evalúa el banco
1. Estabilidad de ingresos
El banco no busca solo que ganes suficiente dinero. Busca que lo seguirás ganando. La estabilidad importa más que la cantidad puntual.
Qué mira:
- Tipo de contrato (indefinido, temporal, autónomo, funcionario)
- Antigüedad en la empresa actual
- Evolución del salario en los últimos años
- Continuidad en el sector o profesión
Perfil ideal: contrato indefinido con más de dos años de antigüedad en la misma empresa. Los funcionarios tienen el perfil más valorado por los bancos.
Autónomos: necesitan mínimo dos años de actividad demostrable, declaraciones de IRPF de los dos últimos ejercicios y, en muchos casos, tres últimos trimestres de IVA. Los bancos promedian los ingresos de los dos o tres últimos años y usan ese dato, no el mejor año.
2. Ratio de endeudamiento (DTI inferior al 35%)
El ratio de endeudamiento mide qué porcentaje de tus ingresos netos mensuales se destina a pagar deudas. El banco incluye tanto la futura cuota hipotecaria como cualquier otro préstamo en vigor.
Fórmula:
DTI = (Cuota hipoteca + otras deudas mensuales) / Ingresos netos mensuales × 100
El límite estándar es el 35%. Algunos bancos aceptan hasta el 40% con perfiles muy sólidos. Por encima del 40%, las posibilidades de rechazo se disparan.
Ejemplo: ingresos netos de 2.500 € mensuales. DTI al 35% permite cuotas totales de hasta 875 € al mes. Si ya pagas 200 € de un coche a plazos, tu cuota hipotecaria máxima es de 675 €.
Calcula tu capacidad exacta con la calculadora de capacidad de endeudamiento.
3. Tipo y antigüedad laboral
El banco clasifica los perfiles laborales por nivel de riesgo:
| Perfil | Valoración | Antigüedad mínima típica |
|---|---|---|
| Funcionario / laboral fijo público | Muy alta | Sin requisito especial |
| Indefinido empresa privada | Alta | 6-12 meses |
| Indefinido con período de prueba | Media | Fin del período de prueba |
| Temporal / obra y servicio | Baja | +2 años en la empresa |
| Autónomo consolidado | Media | +2 años de actividad |
| Autónomo reciente | Muy baja | Generalmente rechazado |
| Sin contrato / ERTE activo | Muy baja | Generalmente rechazado |
Estar en un ERTE o haber estado en uno en el último año es un factor que el banco revisa con especial atención.
4. Historial crediticio (CIRBE y ficheros de morosos)
El banco consulta dos fuentes antes de aprobar cualquier hipoteca:
CIRBE (Central de Información de Riesgos del Banco de España): registra todas las deudas con entidades financieras superiores a 1.000 €. El banco ve exactamente cuánto debes y a quién. No hay forma de ocultarlo.
Ficheros de morosos (ASNEF, RAI): registran impagos. Aparecer en ASNEF con una deuda sin regularizar es motivo de rechazo automático en la mayoría de los bancos. Si tienes una entrada por error, reclama su eliminación antes de solicitar la hipoteca.
Consultar tu propio historial en la CIRBE es gratuito y recomendable hacerlo tres meses antes de pedir la hipoteca. Puedes solicitarlo en la web del Banco de España.
5. Ahorros y porcentaje de financiación (LTV)
Los bancos financian como máximo el 80% del valor de tasación para vivienda habitual (70% para segunda residencia). Necesitas tener el 20% de entrada más los gastos de compra (entre un 10-12% adicional del precio).
| Precio vivienda | Entrada mínima (20%) | Gastos aprox. (10%) | Total ahorros necesarios |
|---|---|---|---|
| 150.000 € | 30.000 € | 15.000 € | 45.000 € |
| 200.000 € | 40.000 € | 20.000 € | 60.000 € |
| 250.000 € | 50.000 € | 25.000 € | 75.000 € |
| 300.000 € | 60.000 € | 30.000 € | 90.000 € |
Algunos bancos (especialmente online) ofrecen financiación al 90% para primeras viviendas con perfiles muy solventes. Son excepciones, no la norma.
Saber cuánto necesitas exactamente es el primer paso. Calcula tu precio máximo de vivienda según tus ahorros.
6. Tasación de la vivienda
El valor de tasación determina el importe máximo del préstamo, independientemente del precio de compra. Si la tasación sale por debajo del precio acordado con el vendedor, el banco financiará como máximo el 80% de la tasación.
Ejemplo: compras por 220.000 €, pero la tasación sale en 200.000 €. El banco financia máximo 160.000 € (80% de 200.000 €). Si necesitas 176.000 €, tendrás que aportar 16.000 € extra de tus ahorros.
La tasación la realizan empresas homologadas por el Banco de España (TINSA, Tecnitasa, Gloval). Su coste ronda los 300-450 € y la paga el comprador desde la reforma de la Ley 5/2019.
7. Edad y plazo del préstamo
La edad del solicitante condiciona el plazo máximo que el banco concederá. La mayoría de entidades exige que la hipoteca esté cancelada antes de que el titular cumpla 75 años.
| Edad al solicitar | Plazo máximo habitual |
|---|---|
| 30 años | 30 años |
| 35 años | 30 años |
| 40 años | 30-35 años |
| 45 años | 25-30 años |
| 50 años | 20-25 años |
| 55 años | 15-20 años |
A mayor edad, menor plazo disponible y por tanto cuota mensual más alta, lo que puede reducir el importe que el banco está dispuesto a conceder.
Documentación que pide el banco
La lista varía ligeramente entre entidades, pero estos son los documentos que pide cualquier banco en España:
Documentación personal:
- DNI o NIE en vigor de todos los titulares
- Declaración de la renta de los dos últimos años (modelo 100)
- Últimas 3 nóminas (o últimas 6 si el contrato es reciente)
- Vida laboral actualizada (se descarga gratis en Seguridad Social)
- Extractos bancarios de los últimos 3-6 meses de todas las cuentas
Documentación del inmueble:
- Nota simple del Registro de la Propiedad (no más de 3 meses de antigüedad)
- Contrato de arras o reserva firmado
- Recibo del IBI del año en curso
- Certificado de eficiencia energética
Autónomos (adicionalmente):
- Declaraciones del IRPF de los últimos 2 años
- Últimas 4 declaraciones trimestrales de IVA (modelos 303)
- Modelo 390 (resumen anual de IVA) de los últimos 2 años
Señales de alerta que provocan rechazo
Estas situaciones reducen drásticamente las posibilidades de aprobación:
- Aparecer en ASNEF o RAI con deuda activa
- DTI superior al 40% incluyendo todas las deudas
- Menos de 6 meses en el trabajo actual con contrato indefinido reciente
- Ingresos irregulares muy variables sin justificar la tendencia
- Cuenta bancaria con números rojos frecuentes en los últimos 6 meses
- Deuda de CIRBE muy alta en relación con los ingresos
- Solicitar financiación superior al 80% del valor de tasación sin justificación
- Cambio de trabajo muy reciente justo antes de solicitar la hipoteca
Cómo mejorar tu perfil antes de solicitar
Si tu situación actual no es ideal, estas acciones aumentan tus posibilidades:
6-12 meses antes:
- Cancela o reduce préstamos personales activos para bajar el DTI
- Si estás en ASNEF, regulariza la deuda y solicita la baja del fichero
- Evita cambios de trabajo salvo que la nueva situación sea claramente mejor (indefinido desde temporal, o aumento de sueldo significativo)
- Acumula ahorros de forma ordenada y visible en cuenta bancaria (los movimientos grandes de efectivo generan suspicacias)
3 meses antes:
- Consulta tu CIRBE en el Banco de España para conocer tu posición de deuda
- Domicilia tu nómina en el banco donde planeas pedir la hipoteca
- No solicites nuevos préstamos ni tarjetas de crédito (cada consulta queda registrada)
En el momento de solicitar:
- Presenta un dossier completo y ordenado desde el primer día
- Si tienes ahorros en varios sitios, reúnelos en una cuenta claramente identificable
- Sé preciso sobre el uso de la vivienda (habitual vs. inversión cambia las condiciones)
Conocer los requisitos con antelación marca la diferencia entre una aprobación rápida y semanas de incertidumbre. Comprueba ahora cuánto puedes pedir con la calculadora de capacidad de endeudamiento y si estás listo para dar el paso, consulta el proceso completo en la guía de compra de primera vivienda. Para obtener las mejores condiciones de los bancos, considera usar un bróker hipotecario gratuito.