Comprar tu primera vivienda es probablemente la decisión financiera más importante de tu vida. También es la más opaca: nadie te explica con claridad cuánto dinero necesitas de verdad, qué trámites hay que seguir ni qué errores pueden costarte miles de euros.
Esta guía completa cubre los siete pasos del proceso de compra en España, con cifras reales y ejemplos concretos. Si estás pensando en comprar en 2026, aquí tienes todo lo que necesitas saber antes de dar el primer paso.
Cuánto dinero necesitas para comprar
Esta es la pregunta que más sorprende a los compradores primerizos. El precio del piso no es el único dinero que tienes que tener.
La regla general es que necesitas entre el 30% y el 33% del precio de la vivienda en efectivo antes de comenzar el proceso:
- 20% para la entrada (los bancos financian como máximo el 80% del valor de tasación)
- 10-13% para gastos de compra (impuestos, notaría, registro, gestoría)
Una vivienda de 200.000 € requiere tener listos entre 60.000 € y 66.000 € antes de firmar nada. No es negociable salvo que accedas al aval ICO (ver más abajo).
| Precio vivienda | Entrada (20%) | Gastos (10-13%) | Total necesario |
|---|---|---|---|
| 100.000 € | 20.000 € | 10.000-13.000 € | 30.000-33.000 € |
| 150.000 € | 30.000 € | 15.000-19.500 € | 45.000-49.500 € |
| 200.000 € | 40.000 € | 20.000-26.000 € | 60.000-66.000 € |
| 250.000 € | 50.000 € | 25.000-32.500 € | 75.000-82.500 € |
| 300.000 € | 60.000 € | 30.000-39.000 € | 90.000-99.000 € |
Usa la calculadora de gastos de compra para calcular el desglose exacto según tu comunidad autónoma, ya que los impuestos varían.
Paso 1 — Analiza tus finanzas
Antes de buscar piso, necesitas conocer tres números con precisión:
Tu capacidad de endeudamiento. Los bancos aplican la regla del 35%: la cuota de la hipoteca no debe superar el 35% de tus ingresos netos mensuales. Con un sueldo neto de 2.000 €, tu cuota máxima es de 700 € al mes, lo que corresponde aproximadamente a una hipoteca de 175.000 € a 30 años al 2,50% TIN.
Tu fondo de emergencia. No uses todos tus ahorros en la entrada y los gastos. Debes mantener un colchón de 3 a 6 meses de gastos fijos una vez cerrada la operación. Comprar una vivienda sin reservas es asumir un riesgo innecesario.
Tus deudas actuales. El banco sumará todas tus cuotas mensuales (préstamo del coche, tarjetas, créditos) al calcular tu ratio de endeudamiento. Una deuda de 300 €/mes reduce tu hipoteca accesible en aproximadamente 55.000-60.000 €.
El diagnóstico honesto de tus finanzas tarda un fin de semana y te ahorra meses de proceso inútil.
Paso 2 — Consigue la preaprobación hipotecaria
La preaprobación hipotecaria es el documento por el que el banco te dice, de forma preliminar y sin compromiso, cuánto está dispuesto a prestarte y en qué condiciones.
Por qué pedirla antes de buscar piso:
- Sabes exactamente qué presupuesto tienes
- Negocias con el vendedor desde una posición de fuerza
- Aceleras el proceso cuando encuentres la vivienda ideal
- Evitas enamorarte de un piso que no puedes financiar
Para conseguir la preaprobación necesitas llevar al banco: las tres últimas nóminas, la última declaración del IRPF, los extractos bancarios de los últimos 3-6 meses y el documento de identidad.
Pide la preaprobación en al menos 2-3 entidades en paralelo. Las condiciones varían significativamente entre bancos y negociar con varias ofertas sobre la mesa es la mejor palanca que tienes.
Paso 3 — Busca tu vivienda
Con el presupuesto definido, el proceso de búsqueda es más eficiente. Los principales canales en España son:
Portales inmobiliarios. Idealista y Fotocasa concentran el grueso de la oferta en España. Pisos.com tiene más presencia en algunas zonas. Activa las alertas con tus criterios y responde rápido: en mercados competitivos, los mejores pisos reciben llamadas en horas.
Agencias inmobiliarias. Una buena agencia local conoce pisos que no están publicados online y puede avisarte antes de la publicación. Su honorario lo paga habitualmente el vendedor, aunque esto está cambiando en algunas zonas.
Subastas judiciales. Son la opción más compleja pero puede ofrecer precios por debajo de mercado. Requieren preparación: visita física del inmueble, informe de cargas en el registro de la propiedad y liquidez para la señal del 20-25% en el acto de la subasta.
Vivienda directa del propietario. Los tablones de anuncios de comunidades de vecinos o grupos de WhatsApp locales generan operaciones sin agencia. Menos frecuente pero posible.
Al visitar una vivienda, solicita siempre la nota simple del Registro de la Propiedad (9 € online en registradores.es) para verificar la titularidad, cargas hipotecarias y posibles embargos antes de hacer ninguna oferta.
Paso 4 — Haz una oferta y firma las arras
Cuando hayas encontrado la vivienda, el proceso de adquisición formal comienza con la oferta y las arras.
La oferta. Presenta tu oferta por escrito, indicando precio, condiciones y plazo de respuesta. El precio de publicación casi nunca es el precio final: es habitual negociar entre un 3% y un 8% de descuento dependiendo del tiempo que lleve el inmueble en el mercado.
El contrato de arras. Es el acuerdo privado entre comprador y vendedor que reserva la vivienda. Existen tres tipos, pero el más común en España es el contrato de arras penitenciales (artículo 1.454 del Código Civil):
- El comprador paga una señal, habitualmente el 10% del precio pactado
- Si el comprador se echa atrás, pierde la señal
- Si el vendedor se echa atrás, devuelve el doble de la señal recibida
Lee el contrato de arras con atención antes de firmar. Revisa el precio, la descripción del inmueble, los plazos y las condiciones resolutorias. Si tienes dudas, un abogado puede revisarlo por 100-200 €, una inversión que puede ahorrarte el equivalente a la señal entera.
Desde la firma de arras tienes habitualmente 30 a 60 días para formalizar la hipoteca y escriturar.
Paso 5 — Solicita la hipoteca formalmente
Con el contrato de arras firmado, la solicitud de hipoteca entra en su fase formal. Necesitarás aportar al banco:
- DNI y documentación personal
- Las tres últimas nóminas y contrato de trabajo
- Última declaración del IRPF
- Extractos bancarios de los últimos 6 meses
- El contrato de arras firmado
- Nota simple de la vivienda
El banco analiza tu perfil de riesgo y decide si aprueba la operación, cuánto financia y en qué condiciones. Este proceso tarda entre 2 y 4 semanas según la entidad.
Es el momento de negociar con firmeza. Si tienes preaprobaciones de otras entidades, úsalas. Cada décima de punto que rebajes en el tipo de interés supone cientos de euros al año.
Consulta la guía cómo negociar tu hipoteca con el banco para ver exactamente qué puedes negociar y cómo hacerlo.
Paso 6 — Tasación y aprobación definitiva
Una vez que el banco acepta tu solicitud, encarga la tasación de la vivienda a una sociedad tasadora homologada por el Banco de España. El coste de la tasación corre a tu cargo: entre 300 € y 600 € dependiendo del inmueble.
La tasación establece el valor oficial de la vivienda, que puede diferir del precio de compra. El banco financiará el 80% del menor de los dos valores: precio de compra o valor de tasación.
Si la tasación sale por debajo del precio pactado, tienes tres opciones:
- Negociar con el vendedor una rebaja del precio
- Aportar la diferencia de tu propio bolsillo
- Desistir del contrato (si el contrato de arras tiene una cláusula resolutoria por tasación)
Con la tasación aprobada, el banco emite la FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada), el documento que recoge las condiciones definitivas de tu hipoteca. Tienes un mínimo de 10 días hábiles para revisarla antes de firmar. Léela entera.
En este período también debes acudir al notario elegido por ti para recibir el asesoramiento notarial preceptivo, que es gratuito y obligatorio por ley.
Paso 7 — Firma ante notario
El día de la firma ante notario es el momento en que se formaliza la operación. Normalmente se realizan dos escrituras en el mismo acto:
- Escritura de compraventa: transmisión del inmueble del vendedor al comprador
- Escritura de hipoteca: constitución del préstamo hipotecario con el banco
El notario lee ambas escrituras en voz alta, resuelve dudas y da fe del acto. El proceso dura entre 45 minutos y 2 horas.
Tras la firma debes liquidar los impuestos correspondientes (ITP o IVA+AJD según sea vivienda nueva o usada) en un plazo de 30 días hábiles, e inscribir la escritura en el Registro de la Propiedad. Habitualmente la gestoría del banco gestiona estos trámites.
Gastos de compra desglosados
Esta es la tabla completa de todos los gastos que debes presupuestar:
| Concepto | Quién paga | Importe orientativo |
|---|---|---|
| ITP (vivienda usada) | Comprador | 6-10% del precio según CCAA |
| IVA (vivienda nueva) | Comprador | 10% del precio (4% en VPO) |
| AJD (actos jurídicos) | Comprador | 0,5-1,5% según CCAA |
| Notaría (escritura compraventa) | Comprador | 400-900 € según precio |
| Notaría (escritura hipoteca) | Banco | Desde 2019 lo paga el banco |
| Registro de la Propiedad | Comprador | 300-600 € |
| Gestoría | Comprador | 300-500 € |
| Tasación | Comprador | 300-600 € |
| Nota simple previa | Comprador | 9 € |
| Señal / Arras | Comprador | 10% del precio (se descuenta del total) |
Los gastos de notaría e impuestos son los más variables. Usa la calculadora de gastos de compra con el precio exacto de tu vivienda y tu comunidad autónoma para obtener el desglose preciso.
Errores que debes evitar
Buscar piso antes de saber cuánto te presta el banco. El 40% de las operaciones que se frustran lo hacen porque el comprador firmó arras por encima de lo que el banco aprobó después. La preaprobación primero, la búsqueda después.
Usar todos los ahorros en la entrada. Quedarte sin reservas tras la compra es el error más frecuente y más caro. Los primeros meses como propietario siempre traen gastos imprevistos: una avería, una derrama de la comunidad, muebles necesarios.
No leer el contrato de arras. Firmar arras sin entender las condiciones resolutorias puede costarte la señal completa si el banco no te aprueba la hipoteca. Exige incluir una cláusula resolutoria por falta de financiación.
Comparar solo el tipo de interés. Una hipoteca puede tener un tipo bajo pero condiciones leoninas: seguro de vida caro, apertura, penalizaciones por amortización anticipada. El coste total de la hipoteca (TAE) es la métrica correcta.
Comprar en el límite de tu capacidad. Si compras al máximo de lo que el banco aprueba, cualquier imprevisto —reducción de sueldo, gastos médicos, avería del coche— pone tu hipoteca en riesgo. Deja margen.
No negociar el precio. El 70% de los compradores no hace contraoferta. El precio de publicación en portales incluye margen de negociación. Ofrecer un 5% menos es razonable en la mayoría de los mercados.
Ignorar los gastos mensuales de propietario. Comunidad, IBI, seguro del hogar, mantenimiento… suma entre 200 € y 500 € al mes que no existían cuando eras inquilino. Inclúyelos en tu cálculo de esfuerzo total.
Preguntas frecuentes
¿Puedo comprar con menos del 20% de entrada?
Sí, mediante el aval ICO para jóvenes menores de 35 años (o 40 con menores a cargo) y rentas por debajo de 37.800 € brutos anuales. El Estado avala hasta el 20% de la vivienda, permitiendo financiación del 95-100%. También existen hipotecas al 90% en algunas entidades para perfiles muy solventes. En general, cuanto menor sea el porcentaje aportado, peores son las condiciones y mayor el coste total.
¿Cuánto tarda todo el proceso desde que decido comprar?
Con el proceso bien planificado: 1-2 meses de búsqueda activa, 1-2 semanas para cerrar la negociación y firmar arras, y 4-8 semanas desde las arras hasta la escritura. Total orientativo: 3 a 5 meses desde la decisión hasta las llaves.
¿Comprar o alquilar en 2026?
Depende de tu horizonte temporal, mercado local y situación financiera. Como regla general, si planeas vivir en la misma ciudad más de 7-10 años y tienes los ahorros necesarios, la compra suele ser ventajosa a largo plazo. En mercados con precios muy altos respecto a los alquileres (como Madrid o Barcelona capital), el umbral de rentabilidad se alarga.
¿Qué pasa si me aprueban menos hipoteca de la que necesito?
Tienes cuatro opciones: reducir el precio objetivo, aumentar el ahorro previo, incluir un avalista (generalmente familiar), o esperar a mejorar tu perfil financiero (más antigüedad laboral, eliminar deudas, aumentar ingresos). No es una situación irreversible, pero sí requiere ajuste de expectativas.
¿Es obligatorio contratar los seguros que ofrece el banco?
No. La ley prohíbe obligar al cliente a contratar seguros vinculados a la hipoteca. Lo que sí puede hacer el banco es ofrecerte una bonificación en el tipo de interés si contratas su seguro de vida o de hogar. Compara siempre el coste del seguro bancario con alternativas externas: el ahorro en cuota puede no compensar el sobrecoste del seguro.
Esta guía te da el marco completo para comprar tu primera vivienda en España con conocimiento de causa. El siguiente paso es calcular tus números exactos: usa la calculadora de gastos de compra para saber exactamente cuánto necesitas, y visita el hub de hipotecas para comparar ofertas de financiación.
Comprar bien empieza por prepararse bien.