¿Qué es la regla del 35% de endeudamiento?

La regla del 35% es el criterio que utilizan los bancos españoles para decidir si te conceden una hipoteca. Establece que la cuota de la hipoteca más todas tus deudas mensuales no deben superar el 35% de tus ingresos netos mensuales. Algunos bancos aplican incluso un 30% como criterio más conservador. Si superas esta ratio, es muy probable que el banco rechace tu solicitud de hipoteca.

¿Cuánto dinero me puede prestar el banco para comprar una casa?

Los bancos españoles financian habitualmente hasta el 80% del valor de tasación de la vivienda (o del precio de compra, lo que sea menor). Esto significa que necesitas aportar al menos el 20% restante como entrada, más un 10-15% adicional para cubrir los gastos de compraventa (impuestos, notaría, registro). En total, necesitas tener ahorrado entre un 30% y un 35% del precio de compra.

¿Cómo calcula el banco el precio máximo que puedo pagar?

El banco analiza principalmente tres factores: tus ingresos netos mensuales (aplica la regla del 35% para calcular la cuota máxima), tus ahorros disponibles (necesitas cubrir la entrada del 20% más los gastos), y tu historial crediticio (CIRBE). A partir de la cuota máxima, el banco calcula el importe máximo de hipoteca según el tipo de interés y el plazo. Ese importe dividido entre 0,80 te da el precio máximo teórico.

¿Influye el plazo de la hipoteca en el precio máximo que puedo pagar?

Sí, significativamente. A mayor plazo, menor cuota mensual, lo que permite solicitar un importe mayor de hipoteca. Por ejemplo, con unos ingresos netos de 2.500 euros/mes y un tipo del 2,5%: a 20 años podrías financiar unos 165.000 euros, a 25 años unos 192.000 euros y a 30 años unos 213.000 euros. Sin embargo, un plazo más largo implica pagar más intereses totales.

¿Puedo comprar una vivienda sin ahorros?

Es muy difícil. Algunas entidades financian hasta el 90% o incluso el 100% del valor de tasación, pero suelen ser excepciones para perfiles muy solventes o para viviendas de su cartera inmobiliaria (pisos de bancos). Aun con financiación al 100%, necesitarías ahorros para cubrir los gastos de compraventa (10-15% del precio). La opción más realista sin ahorros significativos es optar por avales ICO para jóvenes menores de 35 años.

¿Qué pasa si compro en pareja? ¿Se suman los ingresos?

Sí. Si la hipoteca se firma como cotitulares, el banco suma los ingresos netos de ambos para calcular la capacidad de endeudamiento, pero también suma las deudas de ambos. Esto permite acceder a viviendas más caras. Los ahorros también se suman. Es la forma más habitual de comprar la primera vivienda, ya que duplicar los ingresos aumenta sustancialmente el precio máximo accesible.

Calcular Precio Máximo de Vivienda 2026

¿Cuánto puedes pagar por una vivienda?

Antes de empezar a buscar piso, necesitas saber con precisión cuál es tu techo. No se trata solo de lo que quieres gastar, sino de lo que el banco te va a financiar y de los ahorros que necesitas para cubrir entrada y gastos. Esta calculadora te da la respuesta en segundos, combinando tus ingresos, ahorros y las condiciones reales del mercado hipotecario en 2026.

El cálculo tiene en cuenta los tres filtros que aplican los bancos: la regla del 35% de endeudamiento, el límite del 80% de financiación (LTV) y los gastos de compraventa según tu comunidad autónoma. El resultado es el precio máximo realista al que puedes aspirar.

La regla del 35%: el primer filtro del banco

El criterio más importante que aplican los bancos es el ratio de endeudamiento. La norma general establece que la suma de todas tus cuotas mensuales (hipoteca + préstamo coche + tarjetas + cualquier otra deuda) no debe superar el 35% de tus ingresos netos mensuales. Algunas entidades usan incluso el 30% como referencia.

Ejemplo: si cobras 2.500 euros netos al mes y no tienes otras deudas, tu cuota máxima de hipoteca sería de 875 euros (35% de 2.500). Si ya pagas 200 euros por un préstamo de coche, la cuota máxima de hipoteca baja a 675 euros.

Este ratio se consulta en la CIRBE (Central de Información de Riesgos del Banco de España), donde figuran todos tus préstamos y líneas de crédito. Los bancos acceden a esta información automáticamente cuando solicitas una hipoteca.

El 80% de financiación (LTV): el segundo filtro

LTV significa Loan To Value (préstamo sobre valor). Los bancos españoles financian habitualmente hasta el 80% del menor valor entre el precio de compra y la tasación. Esto significa que necesitas aportar como mínimo el 20% restante de tu bolsillo.

Para una vivienda de 200.000 euros, el banco prestaría como máximo 160.000 euros. Los 40.000 restantes son tu entrada. A eso hay que sumar los gastos de compraventa (impuestos, notaría, registro, gestoría, tasación), que suponen un 10-15% adicional.

En la práctica, necesitas tener ahorrado entre el 30% y el 35% del precio de la vivienda: el 20% de entrada más el 10-15% de gastos.

¿Cómo calcula esta herramienta el precio máximo?

La calculadora combina los tres factores de forma iterativa:

Cuota máxima: aplica la regla del 35% a tus ingresos netos, descontando tus deudas existentes.
Importe máximo de hipoteca: usando la fórmula de amortización francesa invertida, calcula cuánto puedes pedir prestado al banco para esa cuota, plazo y tipo de interés.
Precio máximo iterativo: como los gastos de compra dependen del precio y el precio depende de los ahorros disponibles tras pagar gastos, el cálculo itera hasta encontrar el equilibrio entre precio, gastos y ahorros disponibles.

El resultado final es el precio más alto que puedes pagar cumpliendo simultáneamente las tres condiciones: ratio de endeudamiento, LTV del 80% y ahorros suficientes para entrada y gastos.

Ejemplo práctico de cálculo

Situación: una pareja con ingresos netos conjuntos de 4.000 euros/mes, sin deudas, con 70.000 euros ahorrados. Buscan en Madrid, hipoteca a 25 años al 2,5% fijo.

Cuota máxima (35%): 4.000 x 0,35 = 1.400 euros/mes
Importe máximo hipoteca: ~313.000 euros (25 años al 2,5%)
Precio máximo por LTV: 313.000 / 0,80 = ~391.000 euros
Entrada necesaria (20%): ~78.200 euros
Gastos estimados (Madrid, 6% ITP): ~29.500 euros
Total necesario: ~107.700 euros (superan los 70.000 de ahorros)

Los ahorros son el factor limitante. Ajustando el cálculo, el precio máximo real sería aproximadamente 235.000 euros: la hipoteca de 188.000 euros cubre el 80%, la entrada de 47.000 euros más los gastos de ~23.000 euros suman los 70.000 euros disponibles. La cuota mensual quedaría en unos 845 euros (21% de los ingresos), muy por debajo del límite del 35%.

¿Qué tipo de interés usar en el cálculo?

El tipo de interés que introduzcas en la calculadora debe ser el TIN (Tipo de Interés Nominal) de la hipoteca fija que te ofrezca el banco. En febrero de 2026, las mejores hipotecas fijas del mercado se sitúan en torno al 2,3% TIN, aunque las condiciones dependen del perfil del cliente y los productos vinculados (seguros, nómina, tarjetas).

Si estás considerando una hipoteca variable, ten en cuenta que el Euríbor a 12 meses se sitúa en el 2,22% (febrero 2026). Con un diferencial habitual de 0,49%, el TIN inicial sería de 2,71%. Sin embargo, para un cálculo prudente, es recomendable usar un tipo más alto (3-3,5%) que contemple posibles subidas del Euríbor.

¿Cómo aumentar el precio máximo que puedes pagar?

Si el resultado de la calculadora se queda corto respecto a lo que necesitas, hay varias estrategias:

Aumentar los ahorros: es el factor más directo. Cada 10.000 euros adicionales de ahorros permiten acceder a un precio unos 8.000-10.000 euros mayor.
Alargar el plazo: pasar de 25 a 30 años reduce la cuota mensual y permite solicitar más hipoteca. El coste total en intereses será mayor, pero la capacidad de compra aumenta significativamente.
Comprar en pareja: sumar dos nóminas duplica la capacidad de endeudamiento. Es la vía más habitual para acceder a la primera vivienda.
Reducir otras deudas: cancelar un préstamo de coche o una financiación de tarjeta libera cuota de endeudamiento para la hipoteca.
Avales ICO para jóvenes: desde 2024, los menores de 35 años pueden solicitar avales del ICO que permiten financiar hasta el 95% del precio, reduciendo la entrada necesaria del 20% al 5%.
Buscar en CCAA con menos impuestos: en Madrid (ITP 6%) o País Vasco (4%) los gastos de compra son significativamente menores que en Cataluña (10%) o Valencia (10%), liberando más ahorros para la entrada.

Errores comunes al calcular el precio máximo

Olvidar los gastos de compra: muchos compradores calculan solo la entrada (20%) pero olvidan que los impuestos y gastos suman otro 10-15%.
No contabilizar todas las deudas: las cuotas de tarjetas de crédito, préstamos personales y financiaciones cuentan para la ratio del 35%.
Usar ingresos brutos en vez de netos: los bancos calculan la ratio sobre tus ingresos netos (lo que recibes en cuenta), no sobre el bruto.
No dejar colchón para imprevistos: es prudente no destinar el 100% de los ahorros a la compra. Mantén una reserva de emergencia de al menos 3-6 meses de gastos fijos.
Ignorar los gastos posteriores a la compra: comunidad de propietarios, IBI, seguro de hogar, posibles reformas. Asegúrate de que tu presupuesto mensual soporta estos gastos además de la cuota.

Limitaciones del cálculo

Esta calculadora proporciona una estimación orientativa del precio máximo basada en criterios estándar de la banca española. No contempla:

Tu historial crediticio (CIRBE) ni tu scoring bancario
La estabilidad laboral (tipo de contrato, antigüedad)
Financiación superior al 80% (posible en casos excepcionales)
Avales de familiares o avalistas adicionales
Vivienda como segunda residencia o inversión (LTV del 70%)
Gastos de obra nueva (IVA + AJD en lugar de ITP)

Para conocer tu capacidad real de compra, solicita una preaprobación hipotecaria en tu banco o en un bróker hipotecario. Es gratuita, no vinculante, y te dará la cifra exacta que están dispuestos a financiarte.