Cada vez que un banco te presenta una oferta hipotecaria, el primer número que destaca es el tipo de interés nominal (TIN). Es el dato que determina directamente cuánto pagas de intereses cada mes. Pero si te quedas solo con el TIN para decidir, puedes acabar eligiendo la hipoteca más cara sin darte cuenta.
Qué es exactamente el TIN
El TIN (Tipo de Interés Nominal) es el porcentaje anual que el banco cobra por prestarte dinero. Es el interés puro, sin comisiones, sin seguros, sin gastos adicionales de ningún tipo.
Se llama «nominal» porque representa el precio del dinero en términos nominales: no tiene en cuenta ni la inflación, ni los costes asociados al préstamo, ni el efecto del interés compuesto mensual.
En hipoteca fija: el TIN permanece constante durante toda la vida del préstamo. Si firmas al 2,80%, pagarás un 2,80% desde la primera cuota hasta la última.
En hipoteca variable: el TIN se expresa como Euríbor + diferencial. Por ejemplo, Euríbor + 0,60%. Cada 6 o 12 meses se revisa el Euríbor y el TIN cambia en consecuencia.
Impacto del TIN en la cuota: tabla comparativa
Para una hipoteca de 180.000 euros a 25 años:
| TIN | Cuota mensual | Total intereses (25 años) | Coste total |
|---|---|---|---|
| 2,00% | 763 € | 48.900 € | 228.900 € |
| 2,50% | 808 € | 62.400 € | 242.400 € |
| 3,00% | 854 € | 76.200 € | 256.200 € |
| 3,50% | 901 € | 90.300 € | 270.300 € |
| 4,00% | 950 € | 105.000 € | 285.000 € |
| 4,50% | 1.000 € | 120.000 € | 300.000 € |
La diferencia entre un TIN del 2,00% y uno del 4,50% supone 237 euros más al mes y más de 71.000 euros adicionales en intereses a lo largo de la vida del préstamo.
Por qué el TIN no basta para comparar hipotecas
El TIN no incluye los costes adicionales que lleva asociada la hipoteca. Dos bancos pueden ofrecerte el mismo TIN del 2,80%, pero uno exige contratar un seguro de vida de 50 euros al mes y el otro no.
Los costes que el TIN no refleja:
- Comisión de apertura (entre el 0% y el 1% del capital prestado)
- Seguros vinculados (vida, hogar, protección de pagos)
- Productos bonificadores (domiciliación de nómina, tarjetas, planes de pensiones)
Para capturar todos estos costes en un solo número existe la TAE (Tasa Anual Equivalente). La TAE permite comparar ofertas entre distintos bancos en igualdad de condiciones.
En nuestra guía sobre TIN y TAE en hipotecas explicamos en detalle las diferencias.
Cuándo sí debes fijarte en el TIN
El TIN tiene un uso concreto e insustituible: calcular tu cuota mensual exacta. La TAE no sirve para ese cálculo porque incluye costes que no se pagan mensualmente.
El TIN también es relevante cuando negocias con el banco. Una reducción de 0,10 puntos en el TIN sobre una hipoteca de 180.000 euros a 25 años supone un ahorro de unos 2.700 euros en intereses totales.
Resumen: TIN para calcular, TAE para comparar
- TIN: te dice cuánto pagas cada mes. Úsalo para calcular tu cuota y para negociar.
- TAE: te dice cuánto te cuesta la hipoteca en total. Úsalo para comparar ofertas entre bancos.
Simula tu cuota mensual con el TIN que te ofrezca tu banco en nuestra calculadora de hipoteca. Si quieres entender cómo se reparten intereses y capital en cada cuota, consulta nuestra guía sobre cómo calcular la cuota hipotecaria.