Cuando el banco te presenta una oferta hipotecaria, aparecen dos porcentajes que generan confusión: el TIN y la TAE. Son distintos, sirven para cosas distintas y si los confundes puedes acabar eligiendo la hipoteca equivocada.
Esta guía te explica qué significa cada uno, por qué la TAE siempre es mayor y cuál debes mirar en cada situación.
Qué es el TIN (Tipo de Interés Nominal)
El TIN es el tipo de interés puro que el banco te cobra por prestarte dinero. Es el porcentaje que se aplica directamente sobre el capital pendiente para calcular los intereses de cada cuota.
El TIN no incluye ningún coste adicional: ni comisiones de apertura, ni seguros vinculados, ni gastos de gestoría. Es, por así decirlo, el precio desnudo del dinero.
Ejemplo: Si tienes una hipoteca de 200.000 euros a 25 años con un TIN del 2,50%, el TIN determina cuántos euros de intereses pagas cada mes. Pero no refleja lo que te cuesta la hipoteca en su totalidad.
En una hipoteca variable, el TIN se expresa como Euríbor + diferencial (por ejemplo, Euríbor + 0,60%). En una hipoteca fija, el TIN permanece constante durante toda la vida del préstamo.
Qué es la TAE (Tasa Anual Equivalente)
La TAE es el coste real y total de la hipoteca expresado como porcentaje anual. Además del TIN, la TAE incorpora:
- Comisión de apertura (si existe)
- Seguros vinculados obligatorios (vida, hogar)
- Otros gastos periódicos incluidos en el contrato
- La frecuencia de pago (el efecto del interés compuesto mensual)
La TAE está regulada por el Banco de España y su fórmula de cálculo es homogénea para todas las entidades. Eso la convierte en el indicador estándar para comparar ofertas entre distintos bancos.
Importante: la TAE de las hipotecas variables se calcula con el supuesto de que el Euríbor no cambiará durante toda la vida del préstamo. Eso hace que la TAE variable sea una estimación, no un coste garantizado.
Diferencias entre TIN y TAE
| Concepto | TIN | TAE |
|---|---|---|
| Qué incluye | Solo el interés | Interés + comisiones + seguros vinculados |
| Para qué sirve | Calcular la cuota mensual | Comparar el coste total entre bancos |
| Varía con el tiempo | Sí (en hipoteca variable) | Sí (en hipoteca variable) |
| Obligatorio informar | Sí | Sí (regulado por Banco de España) |
| Suficiente para comparar | No | Sí |
La diferencia entre el TIN y la TAE de una misma hipoteca te da una pista directa de los costes adicionales que lleva asociados. Una diferencia muy grande indica comisiones o seguros caros.
Por qué la TAE siempre es mayor que el TIN
La TAE es siempre superior al TIN por dos motivos:
Primero, los costes adicionales. Cualquier comisión o seguro vinculado al préstamo eleva el coste real por encima del interés nominal. Una comisión de apertura del 0,50% sobre 200.000 euros son 1.000 euros que pagas en el momento de la firma y que la TAE distribuye a lo largo de la vida del préstamo.
Segundo, el efecto del interés compuesto. Las cuotas hipotecarias se pagan mensualmente, no anualmente. Eso significa que cada mes se aplican intereses sobre un capital ligeramente reducido. La TAE recoge este efecto de capitalización, lo que siempre arroja un resultado mayor que el TIN anual simple.
La única situación en que TIN y TAE coincidirían sería una hipoteca sin ninguna comisión ni vinculación y con pago de intereses exactamente anual. En la práctica, eso no existe.
Ejemplo práctico: misma TIN, distinta TAE
Imagina que dos bancos te ofrecen la misma hipoteca: 200.000 euros, 25 años, TIN del 2,50% fijo. La cuota mensual de ambas sería idéntica: aproximadamente 897 euros al mes.
Pero los detalles cambian todo:
| Concepto | Banco A | Banco B |
|---|---|---|
| TIN | 2,50% | 2,50% |
| Comisión de apertura | 0% | 0,50% (1.000 €) |
| Seguro de vida vinculado | No obligatorio | 40 €/mes obligatorio |
| Seguro de hogar vinculado | No obligatorio | 20 €/mes obligatorio |
| TAE resultante | 2,55% | 3,40% |
| Coste total en 25 años | 69.100 € | 105.100 € |
Con el mismo TIN, el Banco B te cuesta más de 36.000 euros adicionales a lo largo del préstamo. Solo mirando el TIN habrías pensado que ambas ofertas eran iguales.
Cuál debes mirar para comparar hipotecas
La respuesta corta: usa la TAE para comparar y el TIN para calcular tu cuota mensual.
Usa la TAE cuando:
- Estés comparando ofertas de distintos bancos
- Quieras saber cuál hipoteca es más barata en términos absolutos
- Estés evaluando si merece la pena la vinculación (seguros, domiciliar nómina)
Usa el TIN cuando:
- Quieras saber cuánto pagarás cada mes
- Vayas a usar la calculadora de hipoteca para simular tu cuota
- Estés negociando el diferencial con el banco
Un consejo práctico: cuando recibas varias ofertas, pide a cada banco la FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada). Es el documento estándar que obliga a todos los bancos a presentar las condiciones en el mismo formato, incluyendo TIN y TAE, para que puedas comparar en igualdad de condiciones.
Utiliza nuestra calculadora de hipoteca para simular tu cuota mensual con el TIN que te ofrezca tu banco. También puedes leer sobre el sistema de amortización francés para entender cómo se distribuyen intereses y capital en cada cuota.