Las hipotecas fijas en España han vuelto a niveles competitivos que no se veían desde 2021. Con TIN desde el 2,30%, los bancos online lideran una oferta que obliga a las entidades tradicionales a mejorar sus condiciones para no perder clientes.
Este ranking recoge las mejores hipotecas fijas disponibles en febrero de 2026, con datos actualizados de TIN, TAE, vinculaciones y condiciones reales.
Mejores hipotecas fijas de febrero de 2026
| Banco | TIN (bonificado) | TAE | Plazo máx. | Vinculaciones | Comisión apertura |
|---|---|---|---|---|---|
| EVO Banco | 2,30% | 2,80% | 30 años | Nómina + seguro hogar | 0% |
| MyInvestor | 2,35% | 2,75% | 30 años | Sin vinculaciones | 0% |
| Openbank | 2,40% | 2,85% | 30 años | Nómina | 0% |
| Bankinter | 2,45% | 3,10% | 30 años | Nómina + seguro vida + hogar | 0% |
| ING | 2,50% | 2,95% | 40 años | Nómina + seguro hogar | 0% |
| BBVA | 2,55% | 3,05% | 30 años | Nómina + seguro vida + hogar | 0% |
| Santander | 2,65% | 3,20% | 30 años | Nómina + seguro + tarjeta | 0% |
| CaixaBank | 2,70% | 3,25% | 30 años | Nómina + seguros + tarjeta | 0% |
Datos orientativos de febrero de 2026 para un perfil estándar (LTV 80%, ingresos 3.000 €/mes, contrato indefinido). Las condiciones pueden variar según el importe, el plazo y el perfil del solicitante.
MyInvestor destaca por ofrecer el segundo TIN más bajo del mercado sin exigir vinculaciones, lo que lo convierte en la opción con menor coste real para quienes ya tienen sus seguros contratados por libre.
Cómo leer la tabla: TIN vs. TAE
El TIN (Tipo de Interés Nominal) es el tipo de interés puro del préstamo. Es el número que los bancos publicitan en sus anuncios y que determina el cálculo de la cuota mensual.
La TAE (Tasa Anual Equivalente) incluye el TIN más todos los gastos y comisiones del préstamo (apertura, administración, etc.). Es el indicador real del coste del préstamo y el que debes usar para comparar ofertas.
Fíjate en la tabla: Bankinter tiene un TIN de 2,45% pero una TAE de 3,10%, significativamente más alta que la de MyInvestor (2,35% TIN / 2,75% TAE). La diferencia viene de las vinculaciones que exige Bankinter y que el cálculo de la TAE incorpora.
Regla de oro: compara siempre por TAE, no por TIN.
Vinculaciones: cuánto te cuestan realmente
Las vinculaciones son los productos que el banco te pide contratar para acceder al tipo bonificado. La pregunta no es si las contratas, sino si el ahorro en intereses compensa el sobrecoste de los productos.
Seguro de hogar del banco
El seguro de hogar obligatorio con el banco suele costar entre 300 y 600 euros al año. En el mercado libre, una cobertura equivalente puede costar entre 150 y 300 euros. El sobrecoste puede ser de 150-300 €/año.
Seguro de vida del banco
Es el más caro de los productos vinculados. Los seguros de vida de banco pueden costar entre 400 y 1.200 euros al año dependiendo de tu edad y el capital asegurado, frente a 200-600 euros en el mercado libre.
Domiciliar la nómina
No tiene coste directo si ya tienes tu cuenta corriente en ese banco o no te importa cambiarla. El coste real es el de oportunidad: perder posibles ventajas de tu banco actual.
Ejemplo de cálculo real:
Para una hipoteca de 200.000 euros a 25 años:
- Bankinter al 2,45% TIN (con seguro vida + hogar del banco a coste +400 €/año): coste total en intereses + sobrecoste seguros a 25 años = ~62.000 € en intereses + ~10.000 € en sobrecoste seguros = ~72.000 €.
- MyInvestor al 2,35% TIN (sin vinculaciones): coste total = ~58.000 € en intereses.
La diferencia es significativa. Antes de firmar, pide al banco el desglose exacto del coste de los seguros y compáralo con el mercado.
Para quién es la hipoteca fija
La hipoteca fija encaja especialmente bien en estos perfiles:
Ingresos estables pero ajustados. Si tu cuota hipotecaria consume una parte importante de tus ingresos mensuales, la incertidumbre de una variable puede ser un problema. La fija elimina ese riesgo.
Plazos largos (más de 20 años). A mayor plazo, mayor exposición a ciclos del Euríbor. Una fija blinda tu cuota independientemente de lo que haga el índice en los próximos 20-30 años.
Perfil conservador. Si dormir tranquilo sabiendo exactamente lo que pagas vale más para ti que una posible ventaja en el tipo, la fija es la opción correcta.
Hipotecas altas (más de 250.000 euros). Con importes altos, una subida del Euríbor de 1,5 puntos puede suponer más de 200 euros adicionales al mes. La fija protege ante esa volatilidad.
En cambio, si tienes margen económico para absorber variaciones, un plazo corto (menos de 15 años) o perspectivas de amortizar anticipadamente, la variable puede ser más interesante.
Cuánto pagas por una fija en 2026
Cuotas mensuales orientativas para los principales importes y plazos, aplicando un TIN del 2,40% (Openbank):
| Capital | 15 años | 20 años | 25 años | 30 años |
|---|---|---|---|---|
| 150.000 € | 978 € | 778 € | 661 € | 591 € |
| 200.000 € | 1.305 € | 1.037 € | 882 € | 788 € |
| 250.000 € | 1.631 € | 1.297 € | 1.102 € | 985 € |
| 300.000 € | 1.957 € | 1.556 € | 1.323 € | 1.182 € |
Calcula tu cuota exacta con nuestra calculadora de hipoteca fija vs. variable.
Cómo conseguir la mejor oferta
Las mejores hipotecas fijas rara vez se consiguen en la primera entidad que consultas. Estos son los pasos que marcan la diferencia:
1. Compara al menos 3-4 bancos. Incluye bancos online (EVO, MyInvestor, Openbank) y tu banco actual. Las diferencias pueden suponer miles de euros a lo largo del préstamo.
2. Consulta un bróker hipotecario. Los brókeres como iAhorro, Trioteca o Housfy negocian en nombre de sus clientes y suelen conseguir condiciones que no están disponibles en el canal directo. Su servicio es gratuito para el hipotecado (cobran al banco).
3. Negocia activamente. Usa las ofertas de la competencia como palanca. Si llevas documentación de una oferta de otro banco, tu entidad actual o la que prefieres suele mejorar condiciones.
4. Cuida tu perfil antes de solicitar. Un historial crediticio limpio, una ratio de endeudamiento baja y una entrada del 30-35% (en lugar del mínimo del 20%) te dan acceso a los mejores tipos del mercado.
5. Evalúa el TAE, no solo el TIN. Un TIN bajo con vinculaciones caras puede ser peor que un TIN ligeramente más alto sin ataduras.
Preguntas frecuentes
¿Las hipotecas fijas seguirán bajando en 2026? Es probable que los tipos fijos se mantengan estables o bajen ligeramente a lo largo de 2026 si el BCE continúa con su política de recortes. Sin embargo, los bancos ya han incorporado gran parte de esas expectativas en sus precios actuales. No hay garantía de mejoras significativas adicionales a corto plazo.
¿Puedo cambiar de fija a variable después de firmar? Sí, mediante novación con tu banco o subrogación a otra entidad. Ten en cuenta que las hipotecas fijas tienen comisiones por subrogación del 2% durante los primeros 5 años. Consulta nuestra guía de subrogación hipotecaria.
¿Qué plazo es mejor para una fija? El plazo óptimo depende de tu capacidad de pago. Un plazo más corto implica cuota más alta pero menos intereses totales. Un plazo más largo reduce la cuota mensual pero encarece el préstamo. Generalmente se recomienda el plazo más corto que puedas pagar con comodidad.
¿Las hipotecas sin vinculaciones son siempre mejores? No necesariamente. Si ya tienes domiciliada la nómina en el banco o los seguros que piden son baratos, la hipoteca bonificada puede resultar más económica en total. Haz siempre el cálculo completo con todos los costes.
¿Cuánto tiempo tarda la aprobación de una hipoteca fija? Entre 2 y 6 semanas desde la solicitud hasta la firma, dependiendo del banco y de la rapidez con que presentes la documentación. Los bancos online suelen ser más ágiles que la banca tradicional.
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