Los impuestos representan entre el 8% y el 15% del precio de compra de una vivienda en España. Es uno de los mayores costes de la operación y el que más varía según la comunidad autónoma donde compres. Conocerlos antes de hacer números te evita sorpresas desagradables.
Esta guía recoge todos los impuestos aplicables, quién los paga, cuánto suponen y la tabla completa por comunidad autónoma.
Los tres impuestos principales de la compra
La fiscalidad de la compra de vivienda en España depende de si la vivienda es nueva o de segunda mano. Este dato es el más importante porque determina qué impuesto principal aplica.
Vivienda de segunda mano: ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales)
El ITP es el impuesto que paga el comprador cuando adquiere una vivienda de segunda mano. Es un impuesto cedido a las comunidades autónomas, por lo que el tipo varía significativamente según dónde compres.
Base imponible: el precio de compraventa o, si es mayor, el valor de referencia catastral que el Ministerio de Hacienda asigna al inmueble (aplicado desde enero de 2022). Si el valor de referencia supera el precio de compra, tributa por el valor de referencia.
Tipo general: entre el 6% y el 10% dependiendo de la comunidad autónoma.
Reducciones habituales en muchas CCAA:
- Jóvenes menores de 35 años: tipo reducido (habitualmente 4-6%)
- Familia numerosa: tipo reducido
- Personas con discapacidad: tipo reducido o bonificado
- Vivienda habitual por debajo de cierto precio: tipo reducido
Vivienda nueva: IVA + AJD
La compra de vivienda nueva directamente al promotor tributa por IVA y por AJD (Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados).
IVA:
| Tipo de vivienda | Tipo de IVA |
|---|---|
| Vivienda libre nueva | 10% |
| Vivienda de protección oficial (VPO) | 4% |
| Aparcamientos y trasteros vinculados | 10% (si se compran junto a la vivienda) |
| Locales comerciales y oficinas | 21% |
AJD (por la escritura de compraventa de vivienda nueva):
El AJD por la compraventa lo paga el comprador. El tipo varía entre el 0,5% y el 1,5% según la comunidad autónoma.
AJD por la escritura del préstamo hipotecario: desde la Ley 5/2019 (noviembre de 2018), este AJD lo paga el banco, no el comprador. Es un cambio importante que supuso un ahorro medio de varios miles de euros para los compradores.
Cuándo aplica ITP y cuándo IVA
Una vivienda es “nueva” a efectos fiscales cuando:
- La compras directamente al promotor y no ha sido habitada previamente
- No han transcurrido más de dos años desde su primera ocupación (en algunos casos el promotor puede renunciar a la exención del IVA y aplicarlo incluso pasado ese plazo)
Si compras una vivienda de primera mano a un particular que la ha habitado (aunque sea reciente), aplica ITP, no IVA.
Importante: ITP e IVA son incompatibles. En la misma operación solo aplica uno de los dos.
Impuestos adicionales en la compra
Plusvalía municipal (IIVTNU)
El Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (conocido como plusvalía municipal) lo paga el vendedor, no el comprador, salvo pacto expreso en contrario.
Grava el incremento de valor del suelo durante el período que el vendedor ha sido propietario. Su tipo varía según el municipio.
Excepción: si el vendedor demuestra que no ha habido incremento de valor (vendió por debajo del precio de compra), puede solicitar no pagar la plusvalía. El Tribunal Constitucional declaró inconstitucionales las fórmulas de cálculo anteriores en 2021 y el método actual permite calcular la plusvalía por valor real o por el método objetivo.
IBI (Impuesto de Bienes Inmuebles)
El IBI lo paga quien sea propietario al 1 de enero de cada año. Si compras en octubre, el IBI de ese año ya lo ha pagado (o lo debe pagar) el vendedor.
Es habitual en la negociación prorratear el IBI del año de la compra entre vendedor y comprador proporcionalmente a los días de propiedad de cada uno.
Otros gastos asociados a la compra
Aunque no son impuestos estrictamente, forman parte del coste total de la operación:
| Gasto | Quién paga | Importe habitual |
|---|---|---|
| Notaría (escritura de compraventa) | Comprador | 600-1.500 € |
| Registro de la Propiedad | Comprador | 400-1.000 € |
| Gestoría | Comprador | 300-500 € |
| Tasación | Comprador | 300-450 € |
| Nota simple registral | Comprador | 9 € |
Calcula el coste total de tu compra con la calculadora de gastos de compra de vivienda.
Tabla de ITP y AJD por comunidad autónoma (2026)
| Comunidad Autónoma | ITP general | ITP reducido (jóvenes/VH) | AJD compraventa nueva |
|---|---|---|---|
| Andalucía | 7% | 3,5% (jóvenes <35, 1.ª vivienda) | 1,2% |
| Aragón | 8% | 5% (jóvenes <35, precio <150.000€) | 1% |
| Asturias | 8% | 3% (precio <130.000€) | 1,2% |
| Baleares | 8-13% (tramos) | 4% (jóvenes <36, hab.) | 1,2% |
| Canarias | 6,5% | 4% (hab. + precio <150.000€) | 0,75% |
| Cantabria | 10% | 5% (jóvenes <30, hab.) | 1,5% |
| Castilla-La Mancha | 9% | 6% (jóvenes <36, precio <180.000€) | 1,5% |
| Castilla y León | 8% | 4% (jóvenes <36, precio <150.000€) | 1,5% |
| Cataluña | 10% | 5% (jóvenes <33, precio <250.000€) | 1,5% |
| Comunidad Valenciana | 10% | 6% (jóvenes <35, precio <250.000€) | 1,5% |
| Extremadura | 8% | 5% (jóvenes <36, precio <200.000€) | 1,5% |
| Galicia | 10% | 6% (jóvenes <36, precio <150.000€) | 1,5% |
| La Rioja | 7% | 5% (precio <300.000€) | 1% |
| Madrid | 6% | 6% (sin reducción general; bonificaciones específicas) | 0,75% |
| Murcia | 8% | 3% (jóvenes <35, precio <300.000€) | 1,5% |
| Navarra | 6% | 5% (hab., precio <197.000€) | 0,5% |
| País Vasco | 4-7% (tramos) | Tipos reducidos por precio | 0% (exento en las Juntas) |
Notas: Los tipos reducidos tienen requisitos específicos que varían. Consulta siempre la normativa actualizada de tu comunidad autónoma. Los tipos del País Vasco los gestionan las Diputaciones Forales (Álava, Gipuzkoa, Bizkaia) con cierta autonomía.
Ejemplo práctico: cuánto pagas en impuestos
Caso 1: vivienda de segunda mano de 200.000 € en Madrid
- ITP Madrid: 6% × 200.000 € = 12.000 €
- AJD por préstamo hipotecario: lo paga el banco (desde 2018)
- Total impuestos: 12.000 €
- Más gastos de notaría, registro y gestoría: ~2.500 €
- Total costes de compra: ~14.500 € (7,25% sobre el precio)
Caso 2: vivienda nueva de 250.000 € en Cataluña
- IVA: 10% × 250.000 € = 25.000 €
- AJD compraventa: 1,5% × 250.000 € = 3.750 €
- AJD préstamo hipotecario: lo paga el banco
- Total impuestos: 28.750 €
- Más notaría, registro y gestoría: ~2.500 €
- Total costes de compra: ~31.250 € (12,5% sobre el precio)
La diferencia entre Madrid (ITP 6%) y Cataluña (ITP 10% o IVA+AJD en nueva) puede suponer más de 15.000 € de diferencia fiscal en la misma compra.
Los impuestos de compra de vivienda son un coste fijo que no se puede evitar pero sí prever. Calcula exactamente cuánto tendrás que pagar en tu comunidad autónoma con la calculadora de gastos de compra de vivienda, consulta si aplica algún tipo reducido en tu caso y añade ese importe a los ahorros que necesitas antes de poder comprar. Más información sobre los gastos totales en la guía completa de compra de primera vivienda.