La tasación es uno de los pasos que más sorprende a quien compra vivienda por primera vez. El banco te exige pagar entre 300 y 500 euros por un informe que no controlas, realizado por alguien que no elijes tú, y cuyo resultado puede cambiar completamente la hipoteca que te conceden. Esta guía te explica qué es exactamente, cómo funciona y qué hacer si el resultado no es el que esperabas.
Qué es la tasación
La tasación hipotecaria es una valoración oficial del inmueble realizada por una sociedad de tasación homologada. El banco necesita ese informe para saber cuánto vale realmente la vivienda que va a aceptar como garantía del préstamo.
La tasación no es una formalidad: es el documento que determina el valor sobre el que el banco calcula el LTV (la proporción que financia). Si el banco te presta el 80% del valor tasado, el valor tasado es el número que más importa en tu hipoteca.
El proceso lo regula el Banco de España a través de la Orden ECO/805/2003, que establece la metodología que deben seguir todos los tasadores en España. Eso garantiza que el método sea homogéneo, aunque los resultados pueden variar entre distintas sociedades.
Quién hace la tasación
Solo pueden realizar tasaciones hipotecarias las sociedades de tasación homologadas e inscritas en el registro del Banco de España. En 2026 operan en España unas 20-25 sociedades activas, entre las más conocidas: Tinsa, CBRE Valuation Advisory, Tecnitasa, Krata, Gloval y UVE Valoraciones.
Los tasadores individuales que trabajan para estas sociedades deben estar titulados (arquitectos, arquitectos técnicos o ingenieros, según el tipo de bien) y estar habilitados por la sociedad.
Aunque el banco te puede recomendar o imponer una tasadora de su red, tienes el derecho legal de aportar una tasación realizada por cualquier sociedad homologada. El banco está obligado a aceptarla si cumple los requisitos. En la práctica, muchos compradores pagan la tasadora que propone el banco por comodidad, pero comparar precios entre dos o tres sociedades puede ahorrar 50-100 euros.
Cuánto cuesta
El precio de una tasación hipotecaria en España depende principalmente del tipo de inmueble, su superficie y su ubicación:
| Tipo de inmueble | Coste aproximado |
|---|---|
| Piso urbano (hasta 100 m²) | 280 - 380 € |
| Piso urbano (100-200 m²) | 330 - 450 € |
| Vivienda unifamiliar | 380 - 550 € |
| Local comercial | 400 - 600 € |
| Finca rústica | 450 - 700 € |
El coste habitual para un piso estándar es de entre 300 y 500 euros, IVA incluido.
¿Quién paga la tasación? Desde la Ley 5/2019 de contratos de crédito inmobiliario, el coste de la tasación lo asume el comprador (el solicitante del préstamo), no el banco. Es uno de los pocos gastos que la ley permite cobrar al cliente antes de la firma.
La tasación tiene una validez de 6 meses desde la fecha de emisión del informe. Si por cualquier motivo la operación se demora más, tendrás que renovarla o solicitar una nueva.
Qué mira el tasador
El tasador visita la vivienda físicamente y elabora un informe que incluye:
Análisis de la vivienda:
- Superficie real medida in situ (puede diferir del Registro)
- Estado de conservación (estructura, instalaciones, acabados)
- Distribución y calidades constructivas
- Certificado de eficiencia energética (obligatorio para la tasación)
Análisis del entorno:
- Ubicación y accesibilidad
- Equipamientos y servicios de la zona
- Evolución del mercado inmobiliario local
Método comparativo:
- El tasador utiliza testigos (inmuebles comparables vendidos recientemente en la zona) para estimar el valor de mercado
- Aplica coeficientes de homogeneización para ajustar las diferencias entre la vivienda tasada y los testigos
El resultado final es el valor de tasación, que puede coincidir con el precio de mercado, estar por encima o por debajo.
Tasación vs precio de compra: cuándo difieren
La situación más habitual es que la tasación coincida aproximadamente con el precio pactado. Pero pueden producirse divergencias:
Tasación superior al precio de compra. Es la situación ideal para el comprador: el banco calcula el LTV sobre el precio de compra (el menor), pero la garantía real es mayor. En teoría podrías negociar mejores condiciones hipotecarias.
Tasación inferior al precio de compra. Es el escenario problemático. Si has pactado comprar por 220.000 euros pero la vivienda tasa en 200.000 euros, el banco calculará el LTV sobre 200.000 euros, no sobre 220.000 euros.
Ejemplo concreto con LTV del 80%:
- Precio pactado: 220.000 €
- Valor de tasación: 200.000 €
- Hipoteca que concede el banco (80% de 200.000): 160.000 €
- Capital propio necesario: 60.000 € (en lugar de los 44.000 € previstos)
Esa diferencia de 16.000 euros tienes que aportarla tú de tu bolsillo.
Qué pasa si la tasación es baja
Si la tasación resulta inferior al precio de compra, tienes tres opciones:
Aportar más capital propio. Si tienes los ahorros suficientes, puedes cubrir la diferencia. No es lo ideal, pero es la vía más directa.
Renegociar el precio con el vendedor. Puedes presentar el informe de tasación como argumento para bajar el precio de compra. Si el vendedor quiere cerrar la operación, a menudo acepta reducir el precio hasta el valor tasado o llegar a un punto intermedio. Es un argumento sólido porque el banco simplemente no financiará más.
Solicitar una segunda tasación. Si crees que la primera tasación es incorrecta (metodología errónea, testigos inadecuados, superficie mal medida), puedes encargar una segunda tasación a otra sociedad homologada. La diferencia entre dos tasaciones del mismo inmueble puede ser del 5-10%. El banco aceptará cualquiera de las dos tasaciones válidas que presentes.
Calcula exactamente cuánto necesitas ahorrar para comprar vivienda con nuestra calculadora de gastos de compra, que incluye la tasación entre los costes previos. También puedes consultar qué es el LTV y cómo afecta a tu hipoteca para entender la relación entre el valor tasado y el importe que el banco está dispuesto a prestarte.