Si las condiciones de tu hipoteca ya no se ajustan a tu situación, no siempre tienes que cambiar de banco. La novación hipotecaria permite modificar las condiciones de tu préstamo con la misma entidad que te lo concedió, sin los trámites de una subrogación.
Esta guía explica qué puedes cambiar con una novación, cuánto cuesta y en qué casos merece la pena frente a otras alternativas.
Qué es la novación hipotecaria
La novación es la modificación de las condiciones de un contrato existente, de acuerdo entre ambas partes. En el ámbito hipotecario, consiste en renegociar con tu banco actual las condiciones del préstamo que ya tienes firmado.
A diferencia de la subrogación, en la que cambias la hipoteca a otro banco, la novación se negocia con la misma entidad. Eso tiene ventajas (menos trámites, sin tasación obligatoria en muchos casos) pero también un inconveniente: el banco sabe que no has tomado la decisión de irte todavía, y puede negociar con menor presión.
Qué condiciones puedes cambiar
La novación permite modificar prácticamente cualquier aspecto del contrato hipotecario:
| Condición | Qué puedes cambiar |
|---|---|
| Tipo de interés | Reducir el diferencial, pasar de variable a fija, de fija a variable o a mixta |
| Plazo | Ampliar o reducir el vencimiento del préstamo |
| Importe | Ampliar el capital pendiente (novación con ampliación) |
| Titulares | Añadir o eliminar cotitulares o avalistas |
| Vinculaciones | Eliminar productos vinculados o renegociar su peso en la bonificación |
| Moneda | Cambiar la divisa del préstamo (caso marginal en España) |
El cambio más habitual en la práctica actual es pasar de hipoteca variable a fija o reducir el diferencial en una variable, aprovechando que el Euríbor ha bajado significativamente desde 2024.
Costes de la novación hipotecaria
Una novación tiene costes menores que una subrogación, pero no son nulos:
Comisión de novación del banco
El banco puede cobrar una comisión por modificar el contrato. La Ley 5/2019 no fija un límite general, pero sí establece condiciones específicas para el cambio de variable a fija:
- Cambio de variable a fija: la comisión máxima es del 0,15% sobre el capital pendiente durante los 3 primeros años y del 0% a partir del cuarto año.
- Otros cambios: la comisión depende de lo pactado en el contrato original. Lo habitual es entre el 0% y el 1%.
Gastos notariales y registrales
La novación debe elevarse a escritura pública e inscribirse en el Registro de la Propiedad:
- Notaría: entre 400 y 800 euros, según el importe del préstamo y la complejidad
- Registro de la Propiedad: entre 200 y 400 euros
- Gestoría: entre 150 y 300 euros si el banco exige gestoría propia
Total aproximado: entre 750 y 1.500 euros, frente a los 1.500-3.000 euros que puede costar una subrogación completa.
Tasación
En la mayoría de las novaciones no es necesaria una nueva tasación, salvo que se amplíe el capital del préstamo. Es una ventaja clara frente a la subrogación.
Novación vs subrogación: cuál elegir
| Criterio | Novación | Subrogación |
|---|---|---|
| Con quién negocias | Tu banco actual | Banco nuevo |
| Presión negociadora | Menor | Mayor (el banco nuevo quiere captarte) |
| Tasación | Normalmente no necesaria | Obligatoria |
| Gastos notariales | Menores | Mayores |
| Flexibilidad de condiciones | Limitada a lo que acepte tu banco | Alta: competencia entre bancos |
| Tiempo de gestión | 4-8 semanas | 8-16 semanas |
La subrogación suele conseguir mejores condiciones porque pones a competir a varios bancos. La novación es más rápida y barata, pero dependes de que tu banco quiera retenerte.
Estrategia recomendada: pide condiciones a otros bancos primero. Cuando tengas una oferta concreta sobre la mesa, ve a tu banco y negocia la novación. Si tu banco iguala o mejora la oferta externa, firmas la novación. Si no lo hace, sigues adelante con la subrogación.
Cuándo conviene la novación
La novación tiene sentido en estas situaciones:
Cuando el diferencial es alto y has mejorado tu perfil Si firmaste tu hipoteca con un diferencial elevado (por encima de Euríbor + 1%) y ahora tienes un perfil financiero más sólido, tu banco puede estar dispuesto a bajar el diferencial para evitar que te vayas.
Cuando quieres pasar de variable a fija Con el Euríbor en niveles del 2% y los mejores tipos fijos en torno al 2,30%-2,50%, la diferencia es pequeña. Si valoras la estabilidad, la novación a tipo fijo puede tener mucho sentido y el coste es bajo gracias a la comisión máxima del 0,15%.
Cuando necesitas ampliar el plazo Si tus circunstancias han cambiado y necesitas reducir la cuota mensual, alargar el plazo mediante novación puede darte margen financiero. Ten en cuenta que pagarás más intereses en total.
Cuando quieres eliminar un cotitular o avalista El divorcio o la separación frecuentemente requieren novaciones para eliminar a un titular de la hipoteca. Es una de las novaciones más frecuentes y su coste es proporcional a la operación.
Proceso de una novación paso a paso
- Solicita un análisis a tu banco con los cambios que quieres y pide que te presenten una propuesta escrita
- Compara con el mercado antes de negociar: solicita FEIN a dos o tres bancos para tener referencias
- Negocia con tu banco usando las ofertas externas como palanca
- Revisa la propuesta de novación con atención: asegúrate de que no introduce nuevas vinculaciones que eleven el coste total
- Firma ante notario y el banco se encarga de la inscripción registral
El plazo desde que el banco aprueba la novación hasta la firma suele ser de 4 a 8 semanas.
Preguntas frecuentes
¿Puede el banco negarse a novacionar?
Sí. El banco no está obligado a aceptar una novación. Si rechaza tu solicitud, tu única alternativa es la subrogación a otro banco.
¿La novación reinicia el plazo de la hipoteca?
No necesariamente. Solo si acuerdas ampliar el plazo. Si cambias únicamente el tipo de interés, el plazo restante se mantiene igual.
¿Pierdo las condiciones actuales si pido una novación?
No. Hasta que no firmes la escritura de novación, tu hipoteca sigue exactamente igual. La solicitud no te compromete a nada.
Usa la calculadora de hipoteca para comparar tu cuota actual con la que tendrías tras la novación. Si estás valorando cambiar de banco, lee también nuestra guía de subrogación hipotecaria.