Si tienes o has tenido una hipoteca variable en España contratada antes de 2013, es posible que tu tipo de interés esté referenciado al IRPH en lugar del Euríbor. Y eso ha supuesto, históricamente, pagar bastante más. Esta guía te explica qué es, por qué es más caro, qué han dicho los tribunales y si puedes reclamar.
Qué es el IRPH
El IRPH son las siglas de Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios. Es un índice oficial que, al igual que el Euríbor, se utilizaba como referencia para calcular el tipo de interés de las hipotecas variables.
Existían tres modalidades:
- IRPH Entidades: calculado con los tipos medios de todas las operaciones hipotecarias formalizadas por bancos y cajas. Es el único que sigue publicándose.
- IRPH Bancos: calculado solo con datos de los bancos. Desapareció en 2013.
- IRPH Cajas: calculado solo con datos de las cajas de ahorros. Desapareció en 2013 con la reestructuración del sector.
Desde noviembre de 2013, solo sigue publicándose el IRPH Entidades por el Banco de España. Las hipotecas referenciadas al IRPH Bancos o IRPH Cajas debían migrar a otro índice según lo pactado en cada contrato.
Una hipoteca variable con IRPH funciona igual que con Euríbor: el tipo de interés es IRPH + diferencial. La diferencia está en el valor del índice.
IRPH vs Euríbor: comparativa histórica
El IRPH es estructuralmente más alto que el Euríbor. Esta diferencia no es accidental: es consecuencia directa de cómo se calcula, como se explica en la siguiente sección.
| Año | IRPH Entidades | Euríbor 12M | Diferencia |
|---|---|---|---|
| 2020 | 1,94% | -0,08% | +2,02 pp |
| 2021 | 1,69% | -0,50% | +2,19 pp |
| 2022 | 1,74% | 3,02% | -1,28 pp |
| 2023 | 3,47% | 4,16% | -0,69 pp |
| 2024 | 3,10% | 3,12% | -0,02 pp |
| 2025 | 2,45% | 2,50% | -0,05 pp |
| Febrero 2026 | 2,38% | 2,22% | +0,16 pp |
En los años de tipos bajos (2016-2021), la diferencia fue brutal: los hipotecados con IRPH pagaron entre 1,5 y 2,5 puntos porcentuales más que los referenciados al Euríbor. Para una hipoteca de 150.000 euros a 25 años, esa diferencia supone un sobrecoste acumulado de entre 20.000 y 40.000 euros.
En el ciclo alcista de 2022-2023, el IRPH resultó más barato que el Euríbor, ya que el Euríbor subió mucho más rápido. Sin embargo, esa situación es excepcional y no compensa los años anteriores.
Por qué el IRPH es más caro
La razón estructural es cómo se construye el índice. El Euríbor refleja el coste al que los bancos se prestan dinero entre sí en el mercado interbancario: es un tipo mayorista sin margen de beneficio incorporado.
El IRPH, en cambio, se calcula como la media de los tipos de interés de las hipotecas que los propios bancos están firmando. Esos tipos ya incluyen el diferencial que cada banco cobra a sus clientes. Es como medir el precio del petróleo con el precio final de la gasolina en surtidor: el resultado ya lleva el margen del intermediario incorporado.
Resultado: el IRPH siempre incluye los márgenes comerciales bancarios en su propia composición, lo que lo hace estructuralmente más alto que un índice de mercado mayorista como el Euríbor.
Sentencias sobre el IRPH
El IRPH ha generado una extensa litigiosidad con pronunciamientos contradictorios a lo largo de los años:
Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE), marzo 2020. El TJUE dictaminó que las cláusulas IRPH están sujetas al control de transparencia de la Directiva 93/13/CEE sobre cláusulas abusivas. Los bancos deben demostrar que informaron adecuadamente al cliente del funcionamiento del índice, su evolución histórica y el coste comparativo frente al Euríbor. Si no lo hicieron, la cláusula puede declararse abusiva.
Tribunal Supremo, noviembre 2020. El Supremo español, tras la sentencia del TJUE, consideró que el IRPH en sí mismo no es abusivo, pero sí puede serlo si no se cumplió el control de transparencia. Devolvió el análisis caso por caso a los juzgados de primera instancia.
TJUE, enero 2024. Nuevos pronunciamientos reforzando que los jueces nacionales deben analizar caso por caso si hubo suficiente transparencia. La tendencia jurisprudencial en los juzgados españoles desde 2021 ha sido crecientemente favorable a los consumidores en los casos bien documentados.
En 2026, el estado de la litigación es de miles de procedimientos activos en España, con resultados mixtos pero con una tendencia creciente de estimación de demandas cuando se prueba falta de transparencia en la contratación.
¿Puedo reclamar si tengo IRPH?
Puedes intentarlo si se cumplen estas condiciones:
- Tu hipoteca está referenciada al IRPH (compruébalo en la escritura hipotecaria, sección del tipo de interés variable)
- Contrataste la hipoteca como consumidor (persona física para uso residencial, no empresarial)
- No recibiste información clara sobre el IRPH, su evolución histórica, ni comparación con otros índices en el momento de la firma
El proceso recomendado es:
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Reclamación extrajudicial al banco. Presenta una reclamación escrita al Servicio de Atención al Cliente del banco solicitando la nulidad de la cláusula IRPH y la devolución de las cantidades cobradas en exceso respecto al Euríbor. Algunos bancos están llegando a acuerdos extrajudiciales para evitar costes judiciales.
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Reclamación judicial si el banco rechaza o no responde en plazo (máximo 2 meses). Requiere contratar un abogado especializado en derecho bancario. Muchos despachos trabajan a éxito (sin cobrar hasta obtener sentencia favorable).
No existe plazo de prescripción para reclamar la nulidad de una cláusula abusiva. La acción de nulidad es imprescriptible según el TJUE.
Alternativas: cambiar de IRPH a Euríbor
Si tienes IRPH y no quieres litigar, existe la posibilidad de cambiar el índice de referencia:
Novación hipotecaria. Acuerdo con tu banco actual para modificar las condiciones del préstamo: sustituir el IRPH por Euríbor. El banco puede cobrar una comisión de novación, pero desde la Ley 5/2019 existen limitaciones. Requiere que el banco acepte: si no quiere, no puede obligarle.
Subrogación a otro banco. Trasladas tu hipoteca a una entidad diferente que te ofrezca Euríbor como índice. El banco de destino paga la cancelación al banco de origen. Pagas los costes de tasación y gestoría, pero no comisión de subrogación si la hipoteca tiene más de 3 años.
Con el IRPH actualmente en el 2,38% y el Euríbor en el 2,22%, la diferencia en 2026 es pequeña. Pero en el próximo ciclo de tipos bajos, si el Euríbor vuelve a valores negativos o cercanos a cero, la diferencia puede volver a ser sustancial.
Si tienes una hipoteca variable, usa nuestra calculadora de hipoteca para comparar cuánto pagarías con IRPH frente a Euríbor en diferentes escenarios. También puedes leer sobre la cláusula suelo, otra cláusula hipotecaria que ha generado litigiosidad masiva en España, para ver si te afectan ambas.