Antes de firmar una hipoteca en España, el banco está obligado por ley a entregarte dos documentos clave: la FEIN y la FiAE. Son tu mejor herramienta para entender exactamente a qué te comprometes y para comparar ofertas entre bancos en igualdad de condiciones.
Esta guía te explica qué contiene cada documento, qué datos revisar con más atención y qué ocurre durante el período de reflexión obligatorio de 10 días.
Qué es la FEIN
La FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada) es la oferta vinculante del banco. Cuando el banco te entrega la FEIN, está comprometiendo sus condiciones: no puede empeorarlas durante el período de reflexión.
La FEIN está regulada por la Ley 5/2019 de Contratos de Crédito Inmobiliario y tiene un formato estandarizado a nivel europeo. Todos los bancos de la UE deben presentarla con la misma estructura, lo que te permite comparar ofertas de diferentes entidades punto por punto.
Qué información contiene la FEIN
| Sección | Contenido |
|---|---|
| Datos del prestamista | Banco, dirección, supervisión |
| Características del préstamo | Importe, moneda, duración, tipo (fijo/variable) |
| Tipo de interés | TIN, TAE, diferencial, índice de referencia |
| Periodicidad y cuotas | Cuota mensual, número de pagos, evolución en variable |
| Costes adicionales | Comisiones, seguros obligatorios, gastos notariales |
| Vinculaciones | Productos adicionales y su efecto en el tipo |
| Reembolso anticipado | Condiciones y comisión máxima aplicable |
| Flexibilidad | Posibilidad de subrogación, novación |
| Información adicional | Consecuencias del impago |
La FEIN incluye una simulación de cómo evolucionaría tu cuota si el Euríbor sube o baja en hipotecas variables. Es el escenario de tensión que el banco debe mostrarte obligatoriamente.
Qué es la FiAE
La FiAE (Ficha de Advertencias Estandarizadas) es el documento de riesgos. Su función es complementar la FEIN alertándote sobre las cláusulas o condiciones que pueden tener un impacto económico relevante o que revisten especial complejidad.
La FiAE es específica para el préstamo que te están ofreciendo: el banco marca qué advertencias aplican a tu caso concreto.
Qué puede advertirte la FiAE
- Tipo variable: el banco debe indicar que la cuota puede subir significativamente si el índice de referencia aumenta
- Cláusula de vencimiento anticipado: condiciones en las que el banco puede exigir la devolución total del préstamo
- Tipo de cambio: si el préstamo está en moneda extranjera (infrecuente en España pero posible)
- Vinculaciones: si contratar o no contratar un seguro puede modificar el tipo de interés
- Limitaciones al tipo: si existe algún tipo de suelo o techo en una hipoteca variable
Si la FiAE está en blanco o con pocas advertencias, no significa necesariamente que la hipoteca sea sencilla. Significa que el banco considera que esas cláusulas no aplican a tu caso.
Diferencias entre FEIN y FiAE
| Aspecto | FEIN | FiAE |
|---|---|---|
| Función | Oferta vinculante con todas las condiciones | Advertencias sobre riesgos y cláusulas complejas |
| Formato | Estandarizado a nivel europeo | Estandarizado a nivel nacional |
| Vinculación del banco | Sí, no puede empeorar las condiciones | No, es informativa |
| Contenido principal | Coste total y condiciones del préstamo | Riesgos, alertas y advertencias |
El período de reflexión de 10 días
La Ley 5/2019 establece que entre la entrega de la FEIN y la FiAE y la firma ante notario deben transcurrir al menos 10 días naturales. Este plazo es irrenunciable: el banco no puede presionarte para que firmes antes.
Durante esos 10 días puedes:
- Revisar los documentos con calma y consultarlos con un asesor independiente
- Acudir al notario designado para resolver dudas antes de la firma (el notario está obligado a atenderte de forma gratuita en este período)
- Comparar con otras ofertas de bancos que ya tengas en papel
- Rechazar la oferta sin ninguna penalización
El notario comprobará antes de la firma que han transcurrido los 10 días y que el prestatario ha entendido las condiciones. Para ello realizará un acta previa (acta de transparencia) en la que te formulará preguntas sobre el contenido de la FEIN y la FiAE.
Qué revisar en la FEIN antes de firmar
Estos son los puntos que merecen una revisión especial:
1. TAE vs TIN La TAE refleja el coste real incluyendo comisiones y seguros. Una diferencia grande entre TIN y TAE indica costes adicionales elevados. Consulta nuestra calculadora de hipoteca para simular el impacto.
2. Vinculaciones y su coste Si el banco te ofrece un tipo bonificado a cambio de contratar seguros, la FEIN debe desglosar cuánto te costaría la hipoteca sin esas vinculaciones. Compara ambos escenarios.
3. Comisión de amortización anticipada La ley fija máximos pero el banco puede ofrecer condiciones mejores. En hipotecas fijas, el máximo es del 2% los 10 primeros años y del 1,5% después. En variables, del 0,25% los 3 primeros años y del 0,15% hasta el quinto año.
4. Cuota en escenario de subida del Euríbor En hipotecas variables, la FEIN debe mostrarte qué pasaría si el Euríbor subiera a niveles históricos. Verifica que podrías asumir esa cuota con tus ingresos actuales.
5. Seguros obligatorios vs opcionales Solo el seguro de daños al inmueble (hogar) es legalmente obligatorio. El seguro de vida es opcional aunque el banco puede bonificar el tipo si lo contratas. La FEIN debe dejarlo claro.
Cómo usar la FEIN para comparar ofertas
La FEIN es una herramienta de comparación muy potente precisamente porque su formato es idéntico en todos los bancos. Si tienes tres FEIN sobre la mesa, puedes comparar:
- TAE: coste total real de cada oferta
- Cuota mensual con el mismo capital y plazo
- Coste total de seguros vinculados
- Condiciones de amortización anticipada
Si un banco se niega a entregarte la FEIN antes de solicitarle formalmente la hipoteca, es una señal de alerta. Cualquier banco que haya evaluado tu operación está obligado a entregártela.
Una vez que tengas la FEIN, usa la calculadora de hipoteca para verificar que las cifras cuadran. También te recomendamos leer sobre qué revisar en la escritura de hipoteca y sobre cómo negociar con el banco para mejorar las condiciones antes de que llegue ese documento.