Cuando una persona no puede pagar su hipoteca, la solución más conocida por el gran público es la dación en pago: entregar la vivienda al banco para que cancele toda la deuda. Sin embargo, no es un derecho universal y sus condiciones de acceso son más restrictivas de lo que muchos creen.
Esta guía explica exactamente en qué consiste, cuándo puedes pedirla, cómo se diferencia de la ejecución hipotecaria y qué alternativas existen.
Qué es la dación en pago
La dación en pago (datio in solutum) es el acuerdo por el que el banco acepta recibir la vivienda hipotecada como pago total y definitivo de la deuda hipotecaria. A partir del momento en que se formaliza la dación, la deuda queda completamente cancelada: el banco no puede reclamar ninguna cantidad adicional al deudor ni a sus avalistas.
Este punto es crucial: en la ejecución hipotecaria ordinaria, si el banco subasta la vivienda y el precio de subasta no cubre la deuda total, el deudor sigue debiendo la diferencia. Con la dación en pago, esa posibilidad desaparece.
Diferencia entre dación en pago y ejecución hipotecaria
| Aspecto | Dación en pago | Ejecución hipotecaria |
|---|---|---|
| Iniciativa | El deudor propone, el banco acepta | El banco inicia el procedimiento judicial |
| Cancelación de deuda | Total, sin remanente | Parcial si la subasta no cubre la deuda |
| Efecto sobre el deudor | Deuda extinguida por completo | Puede quedar deuda residual exigible |
| Tiempo | Negociación directa | Proceso judicial de 12-36 meses |
| Impacto en historial crediticio | Menor que la ejecución | Grave y duradero |
| Requiere acuerdo del banco | Sí | No (es un proceso judicial) |
La dación en pago requiere el consentimiento del banco. El banco no está obligado a aceptarla salvo en los casos contemplados por el Código de Buenas Prácticas.
Dación en pago voluntaria
Un banco puede aceptar voluntariamente la dación en pago como solución negociada sin que la familia cumpla ningún requisito especial. En la práctica, los bancos la aceptan cuando la vivienda tiene un valor próximo o superior a la deuda pendiente, porque así recuperan el activo sin incurrir en pérdidas significativas.
Si la vivienda vale mucho menos que la deuda (situación de patrimonio negativo muy elevado), la dación en pago voluntaria es más difícil de negociar porque el banco asumiría una pérdida importante.
Dación en pago obligatoria: el Código de Buenas Prácticas
El Real Decreto-ley 6/2012, actualizado en 2022 y prorrogado en 2024, establece el Código de Buenas Prácticas al que pueden adherirse voluntariamente los bancos. La gran mayoría de las entidades españolas están adheridas.
Para los bancos adheridos, la dación en pago es obligatoria cuando se cumplen ciertos requisitos y se han agotado las fases previas del protocolo.
Requisitos para acogerse al Código de Buenas Prácticas
Umbral de exclusión: la unidad familiar debe cumplir condiciones de vulnerabilidad económica. Los umbrales se actualizan periódicamente. Como referencia general:
- Ingresos familiares inferiores a 3 veces el IPREM (aproximadamente 2.150 euros/mes brutos en 2026)
- La cuota hipotecaria supera el 50% de los ingresos netos de la unidad familiar
- Ningún miembro de la familia tiene otros bienes o derechos patrimoniales suficientes para pagar la deuda
Circunstancias agravantes (basta con que concurra una):
- Familia con menores a cargo
- Deudor con discapacidad superior al 33% o en situación de dependencia
- Víctima de violencia de género
- Unidad familiar con un miembro con enfermedad grave
Sobre la vivienda:
- Debe ser la vivienda habitual del deudor
- El precio de compra no puede superar ciertos límites según la zona geográfica (varía entre 120.000 y 300.000 euros según comunidad autónoma)
Las tres fases del protocolo
El Código de Buenas Prácticas establece que la dación en pago solo procede si las fases anteriores han fracasado:
Fase 1: reestructuración de la deuda El banco debe ofrecer primero una reestructuración: carencia de capital de hasta 5 años, extensión del plazo hasta 40 años total, reducción del tipo a Euríbor + 0,25% durante la carencia.
Fase 2: quita Si la reestructuración resulta inviable (la cuota sigue siendo superior al 50% de los ingresos), el banco puede ofrecer una quita (reducción del capital pendiente).
Fase 3: dación en pago Si la reestructuración y la quita son inviables o insuficientes, el deudor puede exigir la dación en pago. El banco está obligado a aceptarla si se cumplen los requisitos.
Tras la dación, el deudor puede permanecer en la vivienda como arrendatario durante 2 años a una renta equivalente al 3% del importe de la deuda.
Cómo solicitar la dación en pago
- Acredita la situación de vulnerabilidad con documentación: declaración de IRPF, nóminas, certificados de dependencia o discapacidad, libro de familia
- Presenta la solicitud por escrito al banco indicando que te acoges al Código de Buenas Prácticas
- El banco tiene un mes para evaluar tu solicitud y ofrecerte la reestructuración
- Si la reestructuración es insuficiente, solicita el paso a la segunda fase (quita)
- Si la quita tampoco es viable, solicita la dación en pago
- El banco tiene un mes para aceptar la dación y formalizar el proceso
Es recomendable consultar con un abogado especializado en derecho hipotecario antes de iniciar el proceso, especialmente para acreditar correctamente los requisitos.
Alternativas a la dación en pago
Antes de llegar a la dación en pago, existen otras opciones que pueden preservar la vivienda:
Reestructuración de la deuda Es la primera medida del Código de Buenas Prácticas. Ampliar el plazo o conseguir una carencia de capital puede hacer sostenible una hipoteca que en este momento no lo es.
Venta voluntaria Si la vivienda vale más que la deuda, venderla voluntariamente permite saldar la hipoteca y conservar la diferencia. Es una opción mucho mejor que la ejecución hipotecaria.
Refinanciación Negociar con el banco una refinanciación total del préstamo con condiciones más favorables puede ser una alternativa si la situación de impago es temporal.
Mediación hipotecaria Algunos ayuntamientos y comunidades autónomas ofrecen servicios de mediación hipotecaria gratuitos para ayudar a negociar con el banco. Es un recurso infrautilizado pero muy útil.
Preguntas frecuentes
¿La dación en pago afecta a los avalistas?
Sí. Si la dación en pago se produce dentro del Código de Buenas Prácticas, los avalistas también quedan liberados de la deuda. Fuera del código, depende de las condiciones del acuerdo con el banco.
¿Tributa la dación en pago?
La Ley 26/2014 estableció la exención del IRPF para las ganancias patrimoniales derivadas de la dación en pago de la vivienda habitual cuando el deudor no tiene capacidad de pago. Consulta con un asesor fiscal tu caso concreto.
¿Puedo pedir la dación en pago aunque no sea cliente del Código de Buenas Prácticas?
Sí, pero en ese caso es voluntaria para el banco. Puedes proponerla en cualquier momento como solución negociada. La probabilidad de que el banco la acepte depende del valor de la vivienda respecto a la deuda.
Si estás en una situación de dificultad hipotecaria, lee también nuestra guía sobre el Código de Buenas Prácticas hipotecario para conocer todas las medidas de protección disponibles antes de llegar a la dación en pago.