Si tienes dificultades para pagar tu hipoteca, es posible que tengas derecho a medidas de protección que el banco está obligado a aplicar. El Código de Buenas Prácticas es el principal mecanismo legal de protección para hipotecados en situación de vulnerabilidad en España, y muchas familias no saben que existe o no saben cómo acceder a él.
Esta guía explica qué cubre, quién puede acceder, qué medidas contempla y cómo solicitarlo en 2026.
Qué es el Código de Buenas Prácticas
El Código de Buenas Prácticas (CBP) es un protocolo de actuación regulado por el Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos. Ha sido modificado y ampliado en varias ocasiones, con actualizaciones relevantes en 2022 y con la prórroga de sus medidas más protectoras hasta 2025-2026.
Establece las medidas que los bancos adheridos deben ofrecer obligatoriamente a los hipotecados que acrediten encontrarse en una situación de vulnerabilidad económica definida por la norma.
La adhesión al código es voluntaria para los bancos, pero prácticamente la totalidad de las entidades financieras españolas se han adherido. Puedes comprobar si tu banco está adherido consultando el Banco de España.
Quién puede acogerse al Código de Buenas Prácticas
Para acogerse al CBP, la unidad familiar debe cumplir todos los requisitos siguientes:
Requisitos de ingresos
Los ingresos de la unidad familiar no pueden superar el umbral establecido. En el marco general:
| Situación | Umbral de ingresos (IPREM mensual) |
|---|---|
| Caso general | 3 veces el IPREM (~2.150 euros brutos/mes en 2026) |
| Con miembro con discapacidad ≥33% o dependencia | 4 veces el IPREM (~2.870 euros brutos/mes) |
| Con parálisis cerebral, enfermedad mental o discapacidad ≥65% | 5 veces el IPREM (~3.580 euros brutos/mes) |
El IPREM (Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples) para 2026 es de 600,99 euros mensuales. Los umbrales se calculan sobre ese valor.
Requisito de esfuerzo hipotecario
La cuota hipotecaria debe representar más del 50% de los ingresos netos de la unidad familiar. Este porcentaje mide el esfuerzo que supone la hipoteca sobre la renta disponible.
Circunstancias adicionales (basta una)
La norma exige que concurra al menos una de estas circunstancias agravantes:
- Familia numerosa oficial
- Unidad monoparental con hijos a cargo
- Menores de 3 años en la unidad familiar
- Miembro con discapacidad ≥33% o dependencia
- Unidad familiar con desempleo y sin prestación
- Víctima de violencia de género
- Deudor mayor de 60 años
Requisitos sobre la vivienda
- Debe ser la vivienda habitual del deudor
- El precio de adquisición no puede superar ciertos límites:
| Zona | Precio máximo de adquisición |
|---|---|
| Municipios >1 millón de habitantes | 300.000 euros |
| Municipios >500.000 hab. y >100.000 hab. con limítrofes de gran ciudad | 250.000 euros |
| Municipios >100.000 hab. | 200.000 euros |
| Resto de municipios | 120.000 euros |
Las tres fases del protocolo
El Código de Buenas Prácticas tiene una estructura escalonada. Las medidas más agresivas solo se pueden solicitar si las anteriores han resultado insuficientes.
Fase 1: reestructuración de la deuda
Es la primera medida que el banco debe ofrecer. El banco propone un plan de reestructuración que incluye:
Durante el período de carencia (hasta 5 años):
- Tipo de interés: Euríbor + 0,25%
- Solo se pagan intereses, sin amortización de capital
- El plazo no computa para calcular la cuota posterior
Tras la carencia:
- El banco puede ampliar el plazo total del préstamo hasta un máximo de 40 años desde la concesión original
- La cuota resultante debe ser sostenible para la familia
Aplicación de intereses moratorios: durante la carencia, los intereses de demora quedan limitados.
Esta reestructuración no es negociable para el banco: si la familia cumple los requisitos, el banco está obligado a ofrecerla.
Fase 2: quita sobre el capital
Si tras aplicar la reestructuración la cuota resultante sigue siendo superior al 50% de los ingresos netos de la unidad familiar, el deudor puede solicitar al banco una quita (reducción del capital pendiente).
El banco no está obligado a conceder la quita, pero sí a evaluar la solicitud y motivar su decisión. Si acepta la quita, se negocia el importe y se formaliza mediante escritura notarial.
La quita no tiene un importe mínimo ni máximo regulado. Depende de la negociación y de la valoración que haga el banco de la situación.
Fase 3: dación en pago
Si la reestructuración y la quita son inviables o insuficientes, el deudor puede exigir la dación en pago: entregar la vivienda al banco a cambio de la cancelación total de la deuda, sin que quede ninguna cantidad pendiente.
Tras la dación en pago, el deudor puede permanecer en la vivienda como arrendatario durante 2 años pagando una renta equivalente al 3% de la deuda cancelada.
Esta es la medida más protectora del código: la deuda queda extinguida en su totalidad y el banco no puede reclamar nada más ni al deudor ni a sus avalistas.
Código de Buenas Prácticas ampliado de 2022
En 2022, el Real Decreto-ley 19/2022 introdujo un segundo Código de Buenas Prácticas voluntario con un perfil de beneficiarios más amplio: familias con hipotecas variables que, sin llegar al umbral de vulnerabilidad del código original, sí se ven muy afectadas por la subida del Euríbor.
Este código ampliado de 2022 ofrece medidas menos intensas pero más accesibles:
- Novación a tipo fijo sin comisión ni gastos notariales a cargo del cliente
- Ampliación del plazo hasta 7 años adicionales
- Carencia de capital de hasta 12 meses
Los requisitos son diferentes y más amplios. El umbral de ingresos llega hasta 4,5 veces el IPREM en los casos generales.
Cómo solicitar las medidas del Código de Buenas Prácticas
El proceso para acogerse al código original (vulnerabilidad) es el siguiente:
Paso 1: reúne la documentación
- Declaración responsable de que cumples los requisitos
- Declaración de IRPF del último ejercicio de todos los miembros con ingresos
- Últimas 3 nóminas o, en caso de desempleo, certificado del SEPE
- Libro de familia o certificado de registro civil
- Certificado de discapacidad o dependencia si aplica
- Nota simple del Registro de la Propiedad de la vivienda
Paso 2: presenta la solicitud en el banco
Dirígete a tu entidad por escrito solicitando el acogimiento al Código de Buenas Prácticas. El banco tiene un mes para evaluar tu solicitud.
Paso 3: el banco presenta la propuesta de reestructuración
El banco debe presentar un plan de pagos concreto dentro de ese mes. Si lo acepta, se formaliza mediante escritura notarial.
Paso 4: solicitud de fases posteriores si es necesario
Si la reestructuración es insuficiente, presentas solicitud de quita. Si la quita tampoco resuelve la situación, solicitas la dación en pago.
Cuándo acudir a asesoramiento especializado
El Código de Buenas Prácticas tiene matices legales importantes. Es recomendable buscar asesoramiento antes de presentar la solicitud en estos casos:
- Si hay avalistas en el préstamo
- Si el valor de la vivienda es muy inferior a la deuda pendiente
- Si ya tienes recibos impagados y el banco ha iniciado reclamaciones
- Si no estás seguro de cumplir todos los requisitos
Muchos colegios de abogados ofrecen consultas gratuitas de orientación. Además, el Banco de España tiene un Servicio de Reclamaciones al que puedes acudir si el banco rechaza indebidamente tu solicitud.
Preguntas frecuentes
¿Puedo solicitar el Código de Buenas Prácticas si ya tengo recibos impagados?
Sí. De hecho, está diseñado para situaciones de impago o de riesgo inminente de impago. Cuanto antes lo solicites, más opciones tendrás antes de que el banco inicie el proceso de ejecución hipotecaria.
¿El proceso paraliza la ejecución hipotecaria?
No automáticamente. Sin embargo, si has presentado una solicitud al amparo del Código de Buenas Prácticas, la mayoría de los bancos suspenden las actuaciones mientras evalúan la solicitud. Es importante documentarlo por escrito.
¿Puede el banco cobrarme comisiones por aplicar las medidas del código?
No. El código establece explícitamente que la reestructuración y la dación en pago no pueden conllevar el cobro de comisiones, intereses moratorios adicionales ni gastos a cargo del deudor.
¿Las medidas del código afectan a mi historial crediticio (CIRBE/RAI)?
La dación en pago implica el cierre de la operación crediticia, que queda reflejada en el historial del Banco de España (CIRBE). Sin embargo, es menos dañina que una ejecución hipotecaria con deuda residual.
Si estás valorando acogerte a estas medidas o simplemente quieres entender el marco completo de protección al hipotecado, te recomendamos leer nuestra guía sobre la dación en pago y sobre el período de carencia para conocer todas las herramientas disponibles.