Comprar una segunda vivienda —ya sea como casa de vacaciones, como inversión para alquilar o como segunda residencia— tiene condiciones hipotecarias distintas a las de la vivienda habitual. El banco exige más entrada, presta menos y cobra más. Conocer esas condiciones antes de buscar piso evita sorpresas desagradables.
Por qué las condiciones son peores para la segunda vivienda
El razonamiento bancario es coherente: en caso de dificultad económica, una persona protegerá primero el pago de la hipoteca de su vivienda principal y sacrificará antes la segunda. El riesgo de impago en segunda vivienda es estadísticamente más alto que en la primera.
Además, la segunda vivienda suele ser un activo más volátil: los precios de zonas turísticas o de vacaciones fluctúan más que los de las ciudades donde la gente trabaja y vive habitualmente.
Por eso los bancos aplican condiciones más conservadoras de forma sistemática.
LTV máximo: 60-70% en lugar del 80%
La diferencia más relevante es el límite de financiación. Para vivienda habitual, el estándar es el 80% del valor de tasación. Para segunda vivienda, ese límite baja al 60-70% en la mayoría de entidades.
Lo que significa en términos de ahorro necesario:
| Precio vivienda | Vivienda habitual (80% LTV) | Segunda vivienda (70% LTV) |
|---|---|---|
| 150.000 € | Entrada: 30.000 € + gastos | Entrada: 45.000 € + gastos |
| 200.000 € | Entrada: 40.000 € + gastos | Entrada: 60.000 € + gastos |
| 300.000 € | Entrada: 60.000 € + gastos | Entrada: 90.000 € + gastos |
Si la segunda vivienda cuesta 200.000 €, necesitas 60.000 € solo de entrada (70% LTV), más los gastos de compraventa (10-12% del precio, unos 22.000 €). Total: alrededor de 82.000 € de capital propio.
Para un piso de vacaciones de 200.000 €, no basta con ahorrar el 20% que funciona para la primera vivienda. Necesitas el 40-50% del precio disponible antes de comprar.
Tipos de interés más altos
Los bancos cobran un diferencial adicional por el mayor riesgo de la segunda vivienda. En febrero de 2026:
| Tipo de hipoteca | Vivienda habitual | Segunda vivienda |
|---|---|---|
| Fija a 25 años | 2,20-2,30% TIN | 2,40-2,70% TIN |
| Variable (Euríbor + diferencial) | Euríbor + 0,49-0,65% | Euríbor + 0,75-1,00% |
La diferencia de 0,20-0,40 puntos puede parecer pequeña, pero en una hipoteca de 140.000 € a 20 años supone entre 3.000 y 6.000 € adicionales en intereses totales.
Plazo máximo de la hipoteca
Para vivienda habitual, el plazo máximo habitual es de 30 años (y en ocasiones hasta 40 con condiciones especiales). Para segunda vivienda, la mayoría de bancos limitan el plazo a 20-25 años.
El plazo más corto eleva la cuota mensual para el mismo capital. Una hipoteca de 140.000 € al 2,50%:
- A 20 años: cuota de 743 €/mes
- A 25 años: cuota de 626 €/mes
La diferencia es de 117 €/mes, que puede ser relevante si la segunda vivienda se paga simultáneamente con la primera.
Fiscalidad de la segunda vivienda
La segunda vivienda tiene implicaciones fiscales que el comprador debe conocer.
ITP más alto en algunas comunidades: el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales se calcula sobre el valor de la vivienda, pero algunas comunidades aplican tipos incrementados para propiedades de valor alto o para compradores que ya tienen una vivienda. Consulta el tipo aplicable en la comunidad donde se ubica la segunda vivienda.
Imputación de rentas en IRPF: si la segunda vivienda no la alquilas, Hacienda imputa una renta ficticia del 1,1% del valor catastral (o 2% si el valor catastral no ha sido revisado en los últimos 10 años). Esa cantidad tributa en la base general del IRPF como si fuera un ingreso real.
Rendimientos del alquiler: si alquilas la segunda vivienda, los ingresos del alquiler tributan como rendimientos del capital inmobiliario. Puedes deducir gastos de mantenimiento, seguros, IBI, intereses de la hipoteca y amortización del inmueble. A diferencia del alquiler de vivienda habitual (que tiene una reducción del 50-60% aplicable al propietario), para el alquiler turístico o de temporada no aplica esa reducción.
Plusvalía al vender: al vender la segunda vivienda, la ganancia patrimonial tributa entre el 19% y el 28% según el importe de la ganancia. No existe la exención por reinversión en vivienda habitual para la segunda residencia.
Consideraciones si compras la segunda vivienda como inversión
Comprar una segunda vivienda para alquilarla tiene una lógica financiera específica que conviene analizar antes de formalizar la hipoteca.
La rentabilidad bruta del alquiler es el porcentaje que supone la renta anual sobre el precio de compra. En España, las rentabilidades brutas de alquiler oscilan entre el 4% y el 8% dependiendo de la ciudad y zona.
| Ciudad | Rentabilidad bruta media (2026) |
|---|---|
| Madrid (zonas periféricas) | 5-6% |
| Barcelona | 4-5% |
| Valencia | 6-7% |
| Ciudades medianas | 6-8% |
| Zonas turísticas (Alicante, Málaga) | 5-7% (mayor con alquiler vacacional) |
La rentabilidad neta (después de gastos, impuestos e hipoteca) suele quedarse entre el 2% y el 4%. Si tu hipoteca para la segunda vivienda está al 2,50%, la rentabilidad neta después de gastos e impuestos puede ser similar o incluso inferior al coste de la hipoteca en ciertos mercados.
Antes de comprar como inversión, calcula: ingresos anuales de alquiler estimados - gastos operativos (IBI, comunidad, mantenimiento, gestión, seguros) - impuestos = rentabilidad neta. Compara ese número con el tipo de interés de la hipoteca para saber si la inversión genera o destruye valor.
Diferencias si la segunda vivienda está en el extranjero
Comprar una segunda vivienda en el extranjero con hipoteca española es más complicado.
La mayoría de bancos españoles no financian inmuebles ubicados fuera de España. Para comprar en el extranjero generalmente necesitas:
- Contratar la hipoteca en el país donde se ubica el inmueble, sujeta a la legislación local
- O, si tienes vivienda en España libre de cargas o con mucho equity, pedir un préstamo con garantía hipotecaria sobre la propiedad española para financiar la compra extranjera
Requisitos adicionales habituales
Los bancos suelen exigir para segunda vivienda:
- Primera vivienda sin cargas o con hipoteca avanzada: si ya tienes hipoteca sobre la primera vivienda, el banco calcula el ratio de endeudamiento conjunto. La suma de ambas cuotas no debe superar el 35-40% de los ingresos.
- Ingresos más altos: dada la cuota más alta y el plazo más corto, la capacidad de pago necesaria es mayor que para la primera vivienda con precio similar.
- Justificación del uso: algunos bancos piden que especifiques el destino (vacaciones, alquiler) y pueden tener condiciones distintas según ese uso.
Preguntas frecuentes
¿Puedo usar la primera vivienda como garantía adicional para financiar al 80% la segunda?
Sí, mediante la doble garantía hipotecaria. Si tu primera vivienda tiene suficiente valor libre de cargas, puede actuar como garantía adicional y permitir mayor financiación para la segunda. El riesgo es que ambas propiedades quedan comprometidas como garantía.
¿La deducción por vivienda habitual aplica a la segunda?
No. La deducción por inversión en vivienda habitual (para contratos anteriores a 2013) solo aplica a la residencia principal. Para la segunda vivienda no hay deducción estatal, aunque algunas comunidades pueden tener beneficios específicos para determinadas situaciones.
¿Puedo obtener hipoteca al 80% para segunda vivienda en algún banco?
En casos excepcionales y con perfiles muy solventes, algunos bancos pueden llegar al 75-80% de LTV para segunda vivienda. Son situaciones puntuales que dependen del banco, el perfil del cliente y el inmueble concreto. No es la norma y no debes planificar asumiendo ese escenario.
¿El alquiler turístico tiene condiciones hipotecarias distintas?
El banco no diferencia el tipo de alquiler al conceder la hipoteca. Lo que sí puede variar son las condiciones del seguro del hogar (el alquiler turístico puede requerir una póliza específica) y las implicaciones fiscales del rendimiento obtenido.
La segunda vivienda es accesible con hipoteca en 2026, pero requiere un nivel de ahorro significativamente mayor que la primera y un análisis financiero más riguroso, especialmente si el objetivo es obtener rendimientos del alquiler. Calcula los gastos totales con la calculadora de gastos de compra de vivienda, analiza si comprar o alquilar en nuestro artículo de comparativa y encuentra más información en el hub de hipotecas.