Nadie te explica cuánto cuesta realmente ser propietario. Los anuncios muestran el precio del piso y el banco te habla de la cuota hipotecaria. Pero hay una tercera capa de gastos que muchos compradores descubren demasiado tarde, ya con las llaves en la mano.
Esta guía desglosa todos los gastos, los que ocurren antes de comprar, durante la operación y mes a mes como propietario, para que ninguno te pille por sorpresa.
Gastos antes de comprar
La operación genera costes incluso antes de firmar la escritura.
Nota simple del Registro de la Propiedad. Documento que acredita el titular del inmueble, las cargas hipotecarias y los posibles embargos. Es imprescindible revisarla antes de hacer ninguna oferta. Coste: 9 € a través de registradores.es. Una de las mejores inversiones de toda la operación.
Señal o reserva informal. Algunos vendedores o agencias piden una reserva inicial de 500 € a 2.000 € para retirar el piso del mercado mientras se formaliza el contrato de arras. Generalmente a cuenta del precio, pero asegúrate de que está documentado y es recuperable si la operación no avanza.
Contrato de arras. La señal del arras es habitualmente el 10% del precio de compra. No es exactamente un gasto (se descuenta del precio final), pero sí debes tenerlo disponible en el momento de la firma. En una vivienda de 200.000 €, la señal es de 20.000 €.
Tasación hipotecaria. La encarga el banco pero la paga el comprador. El coste depende del valor y la superficie del inmueble:
| Valor del inmueble | Coste orientativo de tasación |
|---|---|
| Hasta 100.000 € | 280-350 € |
| 100.000-200.000 € | 350-450 € |
| 200.000-300.000 € | 400-500 € |
| 300.000-500.000 € | 450-600 € |
| Más de 500.000 € | 600-900 € |
Informe de inspección técnica (opcional pero recomendable). Un arquitecto o aparejador que revise el estado del inmueble antes de la compra puede costar entre 200 € y 500 €. En viviendas antiguas o con indicios de problemas estructurales, es una inversión que puede ahorrarte decenas de miles de euros.
Gastos de la compra
Son los más conocidos, aunque su importe exacto sigue sorprendiendo a los compradores.
ITP (vivienda de segunda mano) o IVA + AJD (vivienda nueva). El impuesto más importante de la operación:
- ITP: se aplica a vivienda usada. Varía según la comunidad autónoma entre el 6% (Madrid) y el 10% (Comunitat Valenciana, Cataluña tipo general). Existen tipos reducidos para jóvenes, familias numerosas o viviendas de precio bajo en muchas comunidades.
- IVA: se aplica a vivienda nueva. 10% para vivienda libre, 4% para VPO.
- AJD (Actos Jurídicos Documentados): se aplica solo en vivienda nueva. Entre el 0,5% y el 1,5% del precio según la comunidad.
Notaría. Los aranceles notariales son fijados por el Estado, pero varían según el precio del inmueble. La escritura de compraventa cuesta entre 400 € y 900 € para la mayoría de operaciones residenciales. La escritura de la hipoteca la paga el banco desde 2019 (Ley 5/2019).
Registro de la Propiedad. Inscribir la compraventa en el Registro cuesta entre 300 € y 600 € dependiendo del precio del inmueble.
Gestoría. Si contratas una gestoría para tramitar los impuestos y el registro, el coste adicional es de 300 € a 500 €. El banco habitualmente impone su gestoría para la escritura hipotecaria, cuyo coste ya está incluido en los gastos bancarios.
Resumen completo para una vivienda de 200.000 € en Madrid (ITP 6%):
| Concepto | Importe |
|---|---|
| ITP (6%) | 12.000 € |
| Notaría (escritura compraventa) | 650 € |
| Registro de la Propiedad | 450 € |
| Gestoría | 400 € |
| Tasación | 420 € |
| Total gastos | 13.920 € |
En comunidades con ITP al 10%, el mismo piso generaría 20.000 € solo en ITP, elevando los gastos totales a cerca de 22.000 €.
Gastos mensuales como propietario
Aquí está el gran punto ciego. Al pasar de alquiler a propiedad, aparecen gastos fijos mensuales que no existían antes.
Cuota de comunidad de propietarios. Obligatoria en todos los edificios y urbanizaciones. Cubre el mantenimiento de zonas comunes, limpieza, ascensor, jardines, piscina si la hay y fondo de reserva. La media en España es de 50 a 150 €/mes, pero en urbanizaciones con piscina, gimnasio, portero o conserjería puede superar los 200-300 €/mes.
Seguro del hogar. Obligatorio si tienes hipoteca (cubre como mínimo el continente del inmueble frente a siniestros estructurales). El precio varía según el valor del continente y el contenido asegurado. Para una vivienda de 200.000 € con un contenido razonable, espera entre 200 € y 450 €/año (17-38 €/mes).
Seguro de vida vinculado a la hipoteca. No es obligatorio por ley, aunque el banco lo ofrece habitualmente con bonificación en el tipo. El coste es muy variable según edad y capital asegurado. Para una persona de 35 años con hipoteca de 200.000 €, puede ir de 300 € a 600 €/año.
Mantenimiento ordinario. Propietario de un piso asume gastos de reparación y mantenimiento que antes correspondían al casero: electrodomésticos averiados, caldera, instalaciones de fontanería y electricidad menores. Presupuesta entre 50 y 100 €/mes como provisión de mantenimiento ordinario.
Gastos anuales como propietario
IBI (Impuesto de Bienes Inmuebles). El impuesto municipal más importante para los propietarios. Se paga una vez al año y depende del valor catastral del inmueble (no del precio de mercado) y del tipo impositivo del municipio.
| Ciudad | IBI medio para vivienda 200.000 € | Referencia |
|---|---|---|
| Madrid capital | 400-600 € | Tipo ~0,45% |
| Barcelona ciudad | 600-900 € | Tipo ~0,66% |
| Valencia | 500-700 € | Tipo ~0,55% |
| Sevilla | 400-600 € | Tipo ~0,50% |
| Bilbao | 350-550 € | Tipo ~0,40% |
| Zaragoza | 450-650 € | Tipo ~0,50% |
| Municipios pequeños | 200-450 € | Tipos variables |
Tasa de residuos (basuras). Exigida por la mayoría de ayuntamientos. Entre 60 € y 200 €/año según el municipio.
Derramas extraordinarias. Las comunidades de propietarios acuerdan a veces obras o reparaciones de cuantía superior al fondo de reserva ordinario: sustitución del ascensor, rehabilitación de fachada, impermeabilización de la cubierta. El coste para cada propietario depende de su coeficiente de participación. Una derrama moderada puede ser 500-2.000 €; una rehabilitación integral de fachada puede costar al propietario individual 5.000-10.000 €.
Comunidad anual estimada (incluye fondo de reserva): entre 800 € y 2.500 €/año según el edificio.
Gastos si necesitas reformar
La vivienda de segunda mano casi siempre requiere algún nivel de intervención. Estos son los costes orientativos de las intervenciones más habituales:
| Reforma | Coste orientativo (piso de 80-90 m²) |
|---|---|
| Pintura interior completa | 1.000-3.000 € |
| Suelos (parquet laminado) | 3.000-7.000 € |
| Reforma de cocina (media) | 3.000-8.000 € |
| Reforma de baño (1 baño) | 2.000-5.000 € |
| Instalación eléctrica completa | 2.500-5.000 € |
| Fontanería completa | 2.000-4.000 € |
| Carpintería interior (puertas) | 2.000-5.000 € |
| Ventanas (doble acristalamiento) | 3.000-8.000 € |
| Reforma integral completa | 30.000-80.000 € |
Estos rangos pueden variar significativamente según la calidad de los materiales y la zona geográfica. En Madrid y Barcelona los precios de la mano de obra son un 20-30% superiores a la media nacional.
Antes de comprar una vivienda que necesita reforma, obtén al menos dos presupuestos detallados de la empresa constructora y súmalos al precio de compra para calcular el coste real de adquisición.
Coste real: alquiler vs compra
La comparación honesta entre alquilar y comprar debe incluir todos los costes, no solo la cuota hipotecaria.
Escenario: piso de 200.000 € en ciudad media española, comprador de 35 años
Opción alquiler:
- Alquiler mensual equivalente: 800-950 €/mes
- Sin gastos de compra, sin mantenimiento del inmueble
- Flexibilidad total de traslado
Opción compra (hipoteca + propiedad):
| Concepto | Mensual | Anual |
|---|---|---|
| Cuota hipoteca (200K, 25 años, 2,30%) | 875 € | 10.500 € |
| Comunidad | 90 € | 1.080 € |
| IBI mensualizado | 42 € | 500 € |
| Seguro hogar | 25 € | 300 € |
| Mantenimiento/provisión | 75 € | 900 € |
| Coste total mensual | 1.107 € | 13.280 € |
La diferencia de 157-307 €/mes respecto al alquiler refleja el coste real de poseer el inmueble. Sin embargo, parte de la cuota hipotecaria es amortización de capital (patrimonio que se acumula), y el inmueble puede revalorizarse.
El umbral de rentabilidad de la compra frente al alquiler en España está históricamente entre 7 y 12 años dependiendo del mercado local, la evolución de precios y los tipos de interés.
Tabla resumen de todos los gastos
Esta tabla recoge el panorama completo, desde la firma hasta los primeros años como propietario, para una vivienda de 200.000 €:
| Categoría | Cuándo ocurre | Importe orientativo |
|---|---|---|
| Tasación | Antes de la firma | 420 € |
| ITP / IVA+AJD | Primer mes tras firma | 12.000-22.000 € |
| Notaría (compraventa) | Día de firma | 650 € |
| Registro de la Propiedad | Primer mes | 450 € |
| Gestoría | Primer mes | 400 € |
| Mudanza | Tras firma | 400-1.000 € |
| Muebles y electrodomésticos | Primeros 3-6 meses | 3.000-12.000 € |
| Reformas iniciales | Primeros 6-12 meses | 0-15.000 € |
| Comunidad mensual | Mensual (siempre) | 50-200 €/mes |
| IBI | Anual | 350-900 €/año |
| Seguro del hogar | Anual | 200-450 €/año |
| Mantenimiento ordinario | Anual | 600-1.200 €/año |
| Derramas (media estimada) | Variable | 300-800 €/año |
Usa la calculadora de gastos de compra para calcular el importe exacto de los gastos de la operación según el precio de tu vivienda y la comunidad autónoma.
Preguntas frecuentes
¿Quién paga el IBI en el año de la compra?
El IBI se prorratea entre vendedor y comprador en función de los días que cada uno ha sido propietario durante el año fiscal. Lo habitual es que el vendedor pague la parte correspondiente hasta la fecha de firma y el comprador, el resto. Esto debe quedar claro en la escritura o en la negociación previa.
¿Puedo deducirme los gastos de compra en el IRPF?
La deducción por inversión en vivienda habitual fue eliminada en 2013 para nuevos compradores. Si compraste antes de esa fecha, puedes seguir deduciéndote si la mantienes activa. Para compras nuevas en 2026, no existe deducción estatal. Algunas comunidades autónomas tienen deducciones autonómicas para primeros compradores o jóvenes.
¿Las derramas extraordinarias pueden evitarse?
No, si eres propietario en el momento en que se aprueba la derrama en junta de propietarios estás obligado a pagarla. Por eso es importante revisar las actas de las últimas juntas antes de comprar: te dirán si hay derramas aprobadas o previstas para los próximos meses o años.
¿El seguro del hogar es obligatorio sin hipoteca?
No es obligatorio por ley para propietarios sin hipoteca. Pero es altamente recomendable: un siniestro sin seguro en un piso de tu propiedad puede suponer costes de decenas de miles de euros. El coste del seguro es marginal frente al riesgo que cubre.
¿Puedo negociar la tasa de basuras o el IBI?
El IBI lo fija el ayuntamiento y no es negociable individualmente. Lo que sí puedes hacer es revisar el valor catastral del inmueble: si está sobrevaluado respecto al valor de mercado, puedes iniciar un procedimiento de rectificación ante el catastro, lo que reduciría el IBI de forma permanente.
Los gastos ocultos de comprar una vivienda no son un accidente ni una trampa: son el coste real de la propiedad, que nadie compila en un solo sitio. Ahora ya los tienes todos. Usa la calculadora de gastos de compra para calcular el importe exacto según tu operación, y visita el hub de hipotecas para preparar la financiación con las mejores condiciones de 2026.