Comprar una vivienda en Madrid en 2026 implica desembolsar entre un 10% y un 12% adicional sobre el precio de compra solo en gastos e impuestos. En una vivienda de 200.000 euros, eso supone entre 20.000 y 24.000 euros que no financia el banco.
En esta guía encontrarás todos los gastos desglosados con cifras reales, ejemplos prácticos y las bonificaciones vigentes en la Comunidad de Madrid para este año.
Cuánto cuesta comprar una vivienda en Madrid en 2026
El coste total de comprar un piso en Madrid se divide en dos grandes bloques: los impuestos y los gastos de formalización (notaría, registro, gestoría y tasación).
Para una vivienda de segunda mano, el gasto más elevado es el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), que en Madrid aplica un tipo del 6%. Es uno de los tipos más bajos de España, lo que convierte a Madrid en una comunidad especialmente ventajosa desde el punto de vista fiscal.
En total, los compradores en Madrid pueden esperar pagar entre el 10% y el 12% del precio escriturado en gastos. Este porcentaje es menor que en otras comunidades como Cataluña (12-14%) o la Comunidad Valenciana (13-15%).
Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) en Madrid
El ITP es el impuesto principal en la compra de vivienda de segunda mano. En Madrid, el tipo general es del 6%, aplicado sobre el valor de transmisión o el valor de referencia del Catastro, el que resulte mayor.
Tipos reducidos en Madrid
La Comunidad de Madrid aplica varios tipos reducidos para determinados colectivos:
- Familias numerosas: 4% si la vivienda es la habitual y los ingresos no superan ciertos límites.
- Discapacidad igual o superior al 33%: 4% para vivienda habitual.
- Jóvenes menores de 35 años: sin reducción específica diferenciada del tipo general en Madrid (se aplica el 6% general, salvo que concurran otras circunstancias).
- VPO y vivienda protegida: 4%.
El tipo del 4% se aplica cuando la vivienda se destina a residencia habitual y se cumplen los requisitos de cada bonificación. Es imprescindible acreditar el cumplimiento de condiciones en el momento del devengo.
Cómo se calcula la base imponible
Desde 2022, la Agencia Tributaria utiliza el valor de referencia del Catastro como base imponible mínima. Si el precio escriturado es inferior al valor catastral de referencia, Hacienda liquidará el impuesto sobre este último. Es fundamental verificarlo antes de escriturar.
IVA para obra nueva en Madrid
Si la vivienda es de obra nueva (primera transmisión desde el promotor), no se paga ITP sino IVA y Actos Jurídicos Documentados (AJD).
- IVA general: 10% sobre el precio de compra.
- IVA reducido: 4% para Viviendas de Protección Oficial (VPO) de régimen especial o promoción pública.
- AJD en Madrid: 0,75% sobre el valor escriturado. Es el más bajo de las grandes comunidades autónomas.
En la obra nueva, el comprador paga IVA (10%) + AJD (0,75%), lo que supone un coste fiscal total del 10,75% frente al 6% del ITP en segunda mano.
Ejemplo práctico: gastos para un piso de 200.000 euros en Madrid
A continuación se detalla el desglose de gastos para la compra de una vivienda de segunda mano por 200.000 euros en la Comunidad de Madrid en 2026.
| Concepto | Importe |
|---|---|
| ITP (6%) | 12.000 € |
| Notaría (escritura compraventa) | ~850 € |
| Registro de la Propiedad | ~450 € |
| Gestoría | ~350 € |
| Tasación (si hay hipoteca) | ~350 € |
| Total gastos | ~14.000 € |
| % sobre precio | ~7,0% |
Si la compra se financia con hipoteca, el banco asume los gastos de la escritura hipotecaria (notaría, registro e impuesto AJD de la hipoteca) desde 2019, conforme a la Ley 5/2019. El comprador solo paga la tasación y los gastos de la escritura de compraventa.
Para obra nueva (IVA 10% + AJD 0,75%), el total de impuestos sobre 200.000 euros sería de 21.500 euros, sin contar notaría, registro ni gestoría.
Ahorros necesarios para comprar en Madrid
El banco financia como máximo el 80% del valor de tasación en vivienda habitual. El comprador debe aportar el 20% restante más los gastos, que en Madrid rondan el 7% para segunda mano.
Esto significa que para comprar en Madrid necesitas tener ahorrado aproximadamente el 27% del precio de compra.
| Precio de la vivienda | Entrada (20%) | Gastos (~7%) | Total necesario |
|---|---|---|---|
| 150.000 € | 30.000 € | 10.500 € | 40.500 € |
| 200.000 € | 40.000 € | 14.000 € | 54.000 € |
| 250.000 € | 50.000 € | 17.500 € | 67.500 € |
| 300.000 € | 60.000 € | 21.000 € | 81.000 € |
| 400.000 € | 80.000 € | 28.000 € | 108.000 € |
Estos cálculos son orientativos. El porcentaje exacto de gastos depende del precio final escriturado, la entidad bancaria y si se aplica alguna bonificación en el ITP.
Reducciones y bonificaciones en Madrid
Familias numerosas
Las familias con título de familia numerosa pueden acceder al tipo reducido del 4% en ITP si la vivienda adquirida es la residencia habitual y el precio no supera determinados límites. En 2026, el límite de precio es de 300.000 euros para familia numerosa general y 400.000 euros para familia numerosa de categoría especial.
Personas con discapacidad
El tipo reducido del 4% se aplica a compradores con un grado de discapacidad igual o superior al 33%, siempre que la vivienda sea su residencia habitual y el precio no exceda 300.000 euros.
Vivienda protegida (VPO)
Las viviendas calificadas como VPO o de protección oficial tributan al 4% en el ITP. Esta reducción se aplica automáticamente al acreditar la calificación protegida en la escritura.
Cómo solicitar la reducción
Para beneficiarte de cualquiera de estas reducciones, debes presentar la documentación acreditativa (título de familia numerosa, certificado de discapacidad, calificación VPO) junto con la autoliquidación del impuesto. El plazo para presentar y pagar el ITP es de 30 días hábiles desde la fecha de escritura.
Consejos para reducir gastos al comprar en Madrid
Verifica el valor de referencia del Catastro antes de firmar. Si el precio acordado es superior al valor catastral de referencia, no habrá problema. Si es inferior, Hacienda puede reclamar la diferencia. Consulta el valor actualizado en la Sede Electrónica del Catastro antes de escriturar.
Compara entre notarías. Los aranceles notariales están regulados por ley, pero hay cierto margen en los honorarios por copias y servicios adicionales. Solicitar presupuesto en dos o tres notarías puede suponer un ahorro de 100-200 euros.
Gestiona la gestoría con cuidado. El banco suele proponer su gestoría, pero desde 2019 el comprador tiene derecho a elegir la suya propia para los trámites de la escritura de compraventa. Una gestoría independiente puede cobrar entre 200 y 400 euros frente a los 400-600 que suelen cobrar las gestorías bancarias.
Planifica la tasación. La tasación es obligatoria si contratas hipoteca. Algunas entidades aceptan tasaciones realizadas por sociedades de tasación homologadas que el comprador contrata directamente, lo que puede ser más económico que la tasación del propio banco.
Aprovecha las deducciones autonómicas en IRPF. Madrid ofrece deducciones en la declaración de la renta por compra de vivienda habitual en determinados supuestos. Consulta con un asesor fiscal antes de la compra para planificar correctamente.
Calcula tus gastos exactos
Cada compra es diferente. El precio, el tipo de vivienda (nueva o segunda mano), tu edad y tu situación familiar determinan el coste real de impuestos y gastos en Madrid.
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Si además necesitas financiación, solicita un estudio de hipoteca personalizado y compara las condiciones reales de varias entidades.
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