La elección entre hipoteca fija y variable es la decisión hipotecaria más importante que tomarás. No tiene una respuesta universal: depende del tipo fijo que el banco te ofrezca, del diferencial de la variable, de cuánto tiempo esperas mantener la hipoteca y de tu tolerancia al riesgo. Lo que sí existe es un método sistemático para comparar ambas opciones con números reales.
Esta guía te explica qué comparar, cómo hacer el análisis de punto de equilibrio y qué factores inclinan la balanza.
Qué comparar: más allá del TIN
El error más habitual al comparar hipotecas es fijarse solo en el tipo de interés nominal. Los indicadores que realmente importan son:
TIN (Tipo de Interés Nominal): El tipo base del préstamo. En la variable, es Euríbor + diferencial. En la fija, es el tipo pactado para siempre.
TAE (Tasa Anual Equivalente): Incluye el TIN más comisiones de apertura, seguros vinculados y otros costes periódicos. Es el indicador homologado para comparar. Un TIN bajo con seguros caros puede tener una TAE mayor que un TIN más alto sin vinculaciones.
Coste total del préstamo: La suma de todas las cuotas a lo largo de la vida del préstamo. Este es el número definitivo: cuánto pagas en total por haber pedido prestado ese dinero.
Cuota inicial: La cuota de salida. La variable suele empezar más baja que la fija en el momento de contratar.
Las diferencias estructurales entre ambos tipos
Hipoteca fija:
- Cuota constante durante toda la vida del préstamo
- No depende del Euríbor ni de ningún índice externo
- Mayor certeza y tranquilidad
- Suele tener tipo inicial más alto que la variable
- Comisión por amortización anticipada más alta (hasta 2% primeros 10 años)
Hipoteca variable:
- Cuota se revisa anual o semestralmente según Euríbor + diferencial
- Empieza con cuota más baja en entornos de Euríbor bajo
- Riesgo de subida si el Euríbor sube
- Mayor flexibilidad para amortizar anticipadamente (sin comisión tras 3 años)
- Ventajosa cuando el Euríbor se mantiene bajo durante el plazo del préstamo
Ejemplo base para la comparación
Datos:
- Capital: 200.000 €
- Plazo: 25 años
- Hipoteca fija: TIN 2,80%
- Hipoteca variable: Euríbor + 0,70% (Euríbor actual: 2,45%)
Cuota de salida:
- Fija: 200.000 × fórmula al 2,80% = 926 €/mes
- Variable (tipo inicial 3,15%): 200.000 × fórmula al 3,15% = 963 €/mes
En este escenario, la variable empieza siendo más cara porque el Euríbor actual ya es relativamente alto. Esto es diferente al escenario de 2020-2021, cuando el Euríbor estaba en negativo y la variable era mucho más barata.
Los 3 escenarios de Euríbor
Para comparar el coste total, hay que simular qué pasa con el Euríbor a lo largo de los 25 años. Tres escenarios razonables:
Escenario 1: Euríbor baja a 1,50% en 12 meses y se mantiene
| Año | Euríbor | Tipo variable | Cuota variable | Cuota fija |
|---|---|---|---|---|
| 1-1 | 2,45% | 3,15% | 963 € | 926 € |
| 2-25 | 1,50% | 2,20% | 876 € | 926 € |
- Coste total variable: ~263.000 €
- Coste total fija: ~277.800 €
- Ventaja variable: ~14.800 €
Escenario 2: Euríbor se estabiliza entre 2,50% y 3,00% durante todo el plazo
- Cuota variable media: ~970 €/mes
- Coste total variable: ~291.000 €
- Coste total fija: ~277.800 €
- Ventaja fija: ~13.200 €
Escenario 3: Euríbor sube a 4,50% en 2 años y se mantiene elevado
- Cuota variable tras subida: 200.000 × tipo 5,20% = ~1.190 €/mes
- Coste total variable: ~340.000 €
- Coste total fija: ~277.800 €
- Ventaja fija: ~62.200 €
El análisis del punto de equilibrio
El punto de equilibrio es el nivel de Euríbor al que la hipoteca variable empieza a ser más cara que la fija. Es el dato más útil para tomar la decisión.
Cálculo del Euríbor de equilibrio:
Si la cuota fija es 926 €, el Euríbor que genera esa misma cuota en la variable es:
Tipo de equilibrio = Tipo fijo = 2,80%
Euríbor de equilibrio = 2,80% - 0,70% (diferencial) = 2,10%Interpretación: si el Euríbor promedio durante los 25 años se mantiene por encima del 2,10%, la fija habrá resultado más barata. Si se mantiene por debajo, la variable ganará.
Con el Euríbor actual en el 2,45%, estamos por encima del punto de equilibrio. La fija sale más barata si el Euríbor se queda donde está o sube.
Marco de decisión: cuál te conviene
Elige la fija si:
- No soportas la incertidumbre de que tu cuota suba
- El diferencial de la variable es alto (mayor de 1%)
- El plazo es largo (más de 20 años) y el Euríbor está cerca o por encima del punto de equilibrio
- Tienes otros compromisos financieros que hacen vulnerable una subida de cuota
Elige la variable si:
- El Euríbor está claramente por encima de los tipos fijos disponibles
- El diferencial ofrecido es bajo (inferior a 0,75%)
- Prevés amortizaciones anticipadas frecuentes (sin comisión tras 3 años)
- El plazo es corto (menos de 15 años)
- Tienes capacidad para absorber subidas de cuota sin dificultad
Considera la mixta si:
- Quieres estabilidad los primeros años (cuando el esfuerzo hipotecario es mayor) y flexibilidad después
- El tipo fijo inicial del tramo mixto es más bajo que el de la hipoteca fija pura
Calcula la comparativa con tus números reales
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