El error más frecuente al buscar vivienda es empezar por el precio de venta sin haber calculado antes cuánto puedes permitirte realmente. El precio máximo que puedes pagar depende de dos restricciones simultáneas: cuánto tienes ahorrado y cuánto puedes pagar al mes. La que resulte más baja es tu límite real.
Esta guía te explica cómo hacer el cálculo desde cero, con un ejemplo numérico completo.
Las dos restricciones que limitan el precio máximo
Restricción 1: Los ahorros disponibles
Para comprar una vivienda necesitas ahorros para cubrir dos conceptos:
- La entrada: los bancos financian como máximo el 80% del valor de tasación. El comprador debe aportar al menos el 20% restante.
- Los gastos de compra: impuestos (ITP o IVA), notaría, registro, gestoría y tasación representan entre el 10% y el 12% del precio en la mayoría de comunidades.
En total, necesitas entre el 30% y el 32% del precio de compra en ahorros.
Fórmula para el precio máximo desde los ahorros:
Precio máximo (ahorros) = Ahorros disponibles ÷ 0,30Si tienes 60.000 € ahorrados: 60.000 ÷ 0,30 = 200.000 €
Restricción 2: Los ingresos mensuales
El banco solo concederá la hipoteca si la cuota mensual no supera el 35% de tus ingresos netos. A partir de tus ingresos calculas la cuota máxima y de ahí el capital máximo:
Cuota máxima = Ingresos netos × 35%
Capital máximo = Cuota máxima × [(1+r)^n - 1] / [r × (1+r)^n]
Precio máximo (ingresos) = Capital máximo ÷ 0,80Para un sueldo neto de 2.000 €/mes, TIN 2,50% y plazo 30 años:
- Cuota máxima: 2.000 × 35% = 700 €
- Capital máximo: ~175.000 €
- Precio máximo: 175.000 ÷ 0,80 = 218.750 €
El precio máximo real: el menor de los dos
El precio máximo que puedes pagar es el menor entre el límite por ahorros y el límite por ingresos. El primero te dice lo que puedes pagar de golpe; el segundo, lo que puedes sostener mes a mes.
Ejemplo combinado:
- Ahorros: 60.000 € → precio máximo por ahorros: 200.000 €
- Ingresos netos: 2.000 €/mes → precio máximo por ingresos: 218.750 €
- Precio máximo real: 200.000 € (restricción de ahorros)
Ejemplo de cálculo iterativo completo
Supongamos: 50.000 € ahorrados, sueldo neto 2.500 €/mes, plazo 30 años, TIN 2,50%, sin deudas, Madrid (ITP 6%).
Paso 1. Precio máximo por ahorros:
- Los gastos en Madrid son aproximadamente el 8% (ITP 6% + notaría + registro + gestoría + tasación ~2%)
- El comprador necesita el 20% de entrada + 8% de gastos = 28% del precio
- Precio máximo: 50.000 ÷ 0,28 = 178.571 €
Paso 2. Precio máximo por ingresos:
- Cuota máxima (35%): 2.500 × 35% = 875 €/mes
- Capital máximo a 30 años al 2,50%: ~218.000 €
- Precio máximo: 218.000 ÷ 0,80 = 272.500 €
Paso 3. Precio máximo real:
- La restricción de ahorros (178.571 €) es más baja que la de ingresos (272.500 €)
- Precio máximo: ~178.000 €
En este caso, el factor limitante es el ahorro, no los ingresos. Para llegar a 200.000 € necesitaría al menos 56.000 € en ahorros (28% de 200.000 €).
Tabla por combinaciones de ahorros e ingresos
Precio máximo de vivienda para distintas combinaciones. Supuestos: 30 años, TIN 2,50%, gastos de compra del 10% (comunidades con ITP medio-alto).
| Ahorros | Ingresos 1.500 €/mes | Ingresos 2.000 €/mes | Ingresos 2.500 €/mes | Ingresos 3.000 €/mes |
|---|---|---|---|---|
| 30.000 € | 100.000 € | 100.000 € | 100.000 € | 100.000 € |
| 50.000 € | 131.000 €* | 166.700 € | 166.700 € | 166.700 € |
| 70.000 € | 131.000 €* | 218.000 €* | 233.300 € | 233.300 € |
| 90.000 € | 131.000 €* | 218.000 €* | 272.500 €* | 300.000 € |
*Restricción de ingresos es más limitante. La cifra mostrada es el máximo por ingresos.
La tabla muestra que a 30.000 € de ahorros el precio máximo es 100.000 € independientemente del sueldo: los ahorros son siempre el cuello de botella.
Cómo ampliar el precio máximo
Aumentar el ahorro previo. Cada 10.000 € adicionales permiten acceder a una vivienda entre 30.000 y 35.000 € más cara (dependiendo de los gastos de la comunidad).
Reducir el tipo de interés. Bajar el TIN de 3% a 2,5% incrementa el capital que el banco puede prestar con la misma cuota en aproximadamente un 5-6%.
Añadir un cotitular. Sumar los ingresos de una pareja puede duplicar la capacidad por la vía de los ingresos, aunque la restricción de ahorros sigue siendo compartida.
Utilizar el aval ICO. Para menores de 35 años con ingresos inferiores a 37.800 €/año, el aval ICO permite financiar hasta el 95%, reduciendo la entrada necesaria del 20% al 5% y liberando ahorros para cubrir gastos.
Calcula tu precio máximo real en segundos
- Calculadora de precio máximo de vivienda — Introduce ahorros, ingresos, comunidad autónoma y plazo para obtener el precio exacto
- Calculadora de gastos de compra de vivienda — Desglose exacto de impuestos y gastos según tu comunidad
- Calculadora de capacidad de endeudamiento — Qué hipoteca puedes sostener mes a mes
Saber tu precio máximo real antes de empezar a buscar te evita perder tiempo, ilusionarte con viviendas inaccesibles y llegar a negociaciones sin los números claros.
Solicitar estudio hipotecario gratuito — Un asesor hipotecario calcula tu precio máximo con los criterios reales del banco.