Cómo calcular hipoteca con dos titulares

Solicitar una hipoteca con dos titulares aumenta la capacidad de compra al combinar ingresos, pero también implica compartir la responsabilidad de la deuda al 100% por cada titular. El banco suma los ingresos pero también suma las deudas, y cualquier problema financiero de uno afecta al otro. Conocer el cálculo exacto y las implicaciones legales te permite tomar la decisión de forma informada.

Cómo calcula el banco la hipoteca conjunta

El banco aplica el mismo criterio que para una hipoteca individual, pero sobre los datos combinados de ambos titulares:

Ingresos conjuntos = Ingresos netos Titular 1 + Ingresos netos Titular 2
Deudas conjuntas = Cuotas Titular 1 + Cuotas Titular 2
Cuota máxima = (Ingresos conjuntos - Deudas conjuntas) × 35%

El resultado es la cuota máxima que puede tener la hipoteca. A partir de ahí, con la fórmula de amortización, se obtiene el capital máximo financiable.

Ejemplo comparativo: solo vs. dos titulares

Datos:

Solicitud individual — Titular 1:

• Ingresos netos: 1.800 €
• Deudas existentes: 200 €
• Capacidad disponible: 1.800 × 35% - 200 = 430 €/mes para hipoteca
• Capital máximo (30 años, 2,50%): ~107.000 €

Solicitud individual — Titular 2:

• Ingresos netos: 1.500 €
• Deudas existentes: 150 €
• Capacidad disponible: 1.500 × 35% - 150 = 375 €/mes para hipoteca
• Capital máximo (30 años, 2,50%): ~93.500 €

Solicitud conjunta:

• Ingresos conjuntos: 1.800 + 1.500 = 3.300 €
• Deudas conjuntas: 200 + 150 = 350 €/mes
• Capacidad disponible: 3.300 × 35% - 350 = 805 €/mes para hipoteca
• Capital máximo (30 años, 2,50%): ~200.700 €

Comparativa:

En este caso la hipoteca conjunta es prácticamente equivalente a la suma aritmética. Pero esto varía cuando las deudas individuales pesan diferente o cuando la regla del 35% comprime la capacidad individual de forma distinta.

Tabla de hipoteca máxima por combinaciones de sueldos

Capital máximo en hipoteca conjunta. Supuestos: 30 años, TIN 2,50%, sin deudas previas.

Las implicaciones legales que debes conocer

Responsabilidad solidaria al 100%

Cada cotitular es responsable del 100% de la deuda, no del 50%. Si uno deja de pagar, el banco puede reclamar la totalidad al otro. No importa quién aporta más ingresos ni cómo acordéis informalmente la división de la cuota.

Porcentaje de propiedad en el Registro

La titularidad hipotecaria y la propiedad de la vivienda son cosas distintas. En la escritura de compraventa se especifica el porcentaje de propiedad de cada titular (habitualmente 50/50, pero puede ser distinto). Si la relación se rompe, la liquidación de la vivienda —y de la hipoteca— seguirá esos porcentajes.

Si no estáis casados: más exposición

Las parejas casadas tienen el régimen económico matrimonial (gananciales o separación de bienes) que regula la liquidación en caso de separación. Las parejas no casadas no tienen ese marco legal automático. En caso de ruptura, la liquidación de la vivienda hipotecada puede ser complicada y costosa si no hay un acuerdo previo documentado.

Opciones para parejas no casadas:

• Contrato privado entre titulares: documenta quién paga qué porcentaje de la cuota, qué ocurre si uno quiere vender y el otro no, y cómo se valuaría la vivienda en caso de liquidación.
• Porcentaje de propiedad asimétrico: si uno aporta más al pago de la entrada, puede escriturar el 60-40 u otro porcentaje en lugar del 50-50.
• Cláusula de derechos de adquisición preferente: el cotitular que quiera salir de la hipoteca ofrece primero su parte al otro antes de buscar comprador externo.

Salir de una hipoteca conjunta

Si la relación termina y uno quiere quedarse con la vivienda, las opciones son:

• Novación: el titular que se queda renegocia la hipoteca con el banco a su nombre, demostrando que puede sostenerla solo. El banco lo aprobará solo si el perfil individual es suficiente.
• Subrogación de deudor: el banco formaliza el cambio de titularidad con los costes correspondientes.
• Venta de la vivienda: liquida la hipoteca conjunta y reparte el remanente según los porcentajes de propiedad escriturados.

Cuándo añadir un avalista en lugar de un segundo titular

Si uno de los dos tiene ingresos muy bajos o situación laboral inestable, añadirlo como cotitular puede complicar la operación en lugar de facilitarla. En estos casos, el banco puede sugerir que actúe como avalista en lugar de cotitular.

La diferencia es que el avalista responde de la deuda si el titular principal no puede pagar, pero no es propietario de la vivienda (salvo que se especifique lo contrario). Para el banco, el efecto sobre la aprobación es similar. Para el avalista, la implicación es diferente: es garantía de pago sin parte de la propiedad.

Calcula la hipoteca conjunta con tus datos reales

• Calculadora de capacidad de endeudamiento — Introduce los ingresos y deudas de ambos titulares para obtener la hipoteca máxima conjunta
• Calculadora de precio máximo de vivienda — El precio máximo de vivienda que podéis alcanzar entre los dos
• Calculadora de cuota hipotecaria — La cuota mensual para cualquier hipoteca que estéis valorando

Con el número claro, podéis negociar con el banco desde una posición de ventaja: sabéis exactamente cuánto podéis pedir y qué cuota podéis sostener.

Solicitar estudio hipotecario gratuito — Un asesor calcula la capacidad conjunta con los criterios reales de cada banco y os recomienda las mejores opciones para vuestro perfil.