Antes de visitar bancos o buscar pisos, necesitas saber cuánto puedes pedir de hipoteca. La respuesta no la da el banco: la calculan tus ingresos, tus deudas existentes y un porcentaje máximo de esfuerzo financiero que los bancos en España no suelen superar. Conocer este número de antemano te ahorra tiempo y evita búsquedas en rangos de precio que no puedes financiar.
Esta guía explica la fórmula del DTI (Debt-to-Income ratio), la aplica a distintos sueldos y te muestra qué otros factores valoran los bancos.
La regla del 35%: qué es y cómo funciona
Los bancos españoles utilizan el ratio de endeudamiento o DTI (Deuda sobre Ingresos) como filtro principal. La regla general es que la cuota mensual total de todas las deudas —incluida la nueva hipoteca— no debe superar el 35% de los ingresos netos mensuales.
Algunos bancos aplican el 30% si el perfil es conservador, o permiten hasta el 40% en perfiles sólidos. El Banco de España recomienda no superar el 35% como umbral prudente.
Fórmula de capacidad de endeudamiento:
Cuota máxima = Ingresos netos mensuales × 35%
Capital máximo = Cuota máxima usando fórmula de amortizaciónPara despejar el capital a partir de la cuota máxima:
P = C × [(1+r)^n - 1] / [r × (1+r)^n]Donde C es la cuota máxima, r el tipo mensual y n el número de cuotas.
Tabla de capacidad de endeudamiento por sueldo
Esta tabla calcula la hipoteca máxima asumiendo 30 años de plazo y TIN del 2,50%, sin deudas previas:
| Sueldo neto mensual | Cuota máxima (35%) | Hipoteca máxima |
|---|---|---|
| 1.000 € | 350 € | ~87.000 € |
| 1.200 € | 420 € | ~105.000 € |
| 1.500 € | 525 € | ~131.000 € |
| 1.800 € | 630 € | ~157.000 € |
| 2.000 € | 700 € | ~175.000 € |
| 2.500 € | 875 € | ~218.000 € |
| 3.000 € | 1.050 € | ~262.000 € |
| 3.500 € | 1.225 € | ~306.000 € |
| 4.000 € | 1.400 € | ~349.000 € |
Si los ingresos son conjuntos (pareja o cotitulares), suma los netos de ambos y aplica el 35% sobre el total.
El impacto de las deudas existentes
El DTI se calcula sobre el total de deudas, no solo la hipoteca. Si ya tienes un préstamo de coche, un crédito personal o cuotas de financiación de tarjeta, esas cuotas restan de tu capacidad.
Ejemplo con deuda previa:
- Sueldo neto: 2.500 €/mes
- Cuota máxima permitida (35%): 875 €
- Cuota coche existente: 250 €/mes
- Cuota disponible para hipoteca: 625 €
- Hipoteca máxima real: ~156.000 € (vs ~218.000 € sin deudas)
La cuota del coche redujo la capacidad hipotecaria en 62.000 €. Liquidar deudas antes de solicitar hipoteca puede ser la decisión financiera más rentable que tomes.
Cómo afecta el plazo a la hipoteca máxima
El plazo de amortización tiene un impacto directo en cuánto puedes pedir. Para una cuota máxima de 700 €/mes (sueldo neto 2.000 €) y TIN 2,50%:
| Plazo | Hipoteca máxima |
|---|---|
| 15 años | ~105.000 € |
| 20 años | ~132.000 € |
| 25 años | ~156.000 € |
| 30 años | ~175.000 € |
Alargar el plazo de 20 a 30 años aumenta la hipoteca máxima en 43.000 €, pero eleva el coste total en intereses en más de 20.000 €.
El efecto cotitular
Añadir un segundo titular aumenta la capacidad de endeudamiento sumando sus ingresos a la ecuación. Pero también suma sus deudas.
Ejemplo: hipoteca en pareja
| Titular 1 | Titular 2 | Conjunto | |
|---|---|---|---|
| Sueldo neto | 1.800 € | 1.400 € | 3.200 € |
| Cuota máxima (35%) | 630 € | 490 € | 1.120 € |
| Hipoteca máxima | ~157.000 € | ~122.000 € | ~279.000 € |
La capacidad conjunta supera la suma individual porque el banco valora la estabilidad de dos fuentes de ingresos. El incremento real en este ejemplo es de 0 € en la suma aritmética, pero sí aumenta la solidez del expediente.
Lo que los bancos miran más allá del DTI
El ratio del 35% es necesario pero no suficiente. Los bancos analizan además:
Estabilidad laboral. Un contrato indefinido con más de 12 meses de antigüedad puntúa muy bien. Los temporales o autónomos de menos de 2 años generan cautela.
Historial crediticio. Si apareces en ASNEF o RAI, la hipoteca es prácticamente imposible. Un historial limpio con pagos puntuales en tarjetas y préstamos anteriores refuerza el expediente.
LTV (Loan-to-Value). El banco compara el préstamo solicitado con el valor de tasación. Un LTV del 70% (pides el 70% del valor) es mucho más favorable que un LTV del 85%.
Ahorro previo. Tener ahorrado el 20% de entrada más el 10-12% de gastos demuestra capacidad de gestión financiera y reduce el riesgo para el banco.
Edad del solicitante. Los bancos calculan que la hipoteca quede liquidada antes de los 75 años. A los 45 años, el plazo máximo habitual sería de 30 años.
Calcula tu capacidad exacta
Los factores son muchos y se interrelacionan. La calculadora te da el número exacto para tu situación en segundos:
- Calculadora de capacidad de endeudamiento — Introduce tus ingresos, deudas y plazo para obtener tu hipoteca máxima
- Calculadora de cuota hipotecaria — Verifica la cuota de cualquier hipoteca que te ofrezcan
- Calculadora de precio máximo de vivienda — Convierte tu capacidad en presupuesto real de compra
Con este dato en mano puedes ir al banco con el expediente preparado, lo que agiliza el proceso y refuerza tu posición negociadora.
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