Hacer un pago extraordinario a la hipoteca —lo que se llama amortización anticipada— es una de las decisiones financieras más rentables que puedes tomar. Cada euro que devuelves antes de plazo deja de generar intereses durante el tiempo restante. Pero la clave está en elegir bien: ¿reduces la cuota mensual o acortas el plazo?
Esta guía explica los cálculos, compara las dos opciones y te muestra un ejemplo concreto con 10.000 € de amortización.
Qué ocurre cuando amortizas anticipadamente
Cuando realizas una amortización anticipada parcial, el capital pendiente se reduce de forma inmediata. A partir de ese momento, el banco recalcula tu hipoteca sobre ese capital menor. Tienes dos opciones:
Opción A: Reducir la cuota mensual — El plazo queda igual pero la cuota baja. Tienes más dinero disponible cada mes.
Opción B: Reducir el plazo — La cuota queda igual pero terminas antes. Pagas menos intereses en total.
La decisión correcta depende de tu situación personal y del tipo de interés de tu hipoteca.
Cómo calcular la nueva cuota tras amortizar
Tras una amortización anticipada, el cálculo de la nueva cuota usa la misma fórmula de amortización francesa pero con el capital pendiente actualizado:
Nueva cuota = Capital pendiente × [r(1+r)^n_restante] / [(1+r)^n_restante - 1]O para calcular el nuevo plazo manteniendo la cuota:
Nuevo n = -ln(1 - Capital pendiente × r / Cuota) / ln(1+r)Ejemplo completo: 10.000 € en una hipoteca de 150.000 €
Datos de partida:
- Capital inicial: 200.000 €
- TIN: 2,50%
- Plazo inicial: 25 años
- Años transcurridos: 5 años
- Capital pendiente tras 5 años: ~167.000 € (aproximado)
- Cuota actual: ~897 €/mes
- Plazo restante: 20 años (240 meses)
- Amortización extraordinaria: 10.000 €
- Capital pendiente tras amortización: 157.000 €
Opción A: Reducir cuota, mantener plazo (20 años)
r = 2,50% ÷ 12 = 0,002083
n = 240
Nueva cuota = 157.000 × [0,002083 × (1,002083)^240] / [(1,002083)^240 - 1]
Nueva cuota = 157.000 × 0,004485
Nueva cuota = ~704 €/mes- Ahorro mensual: 897 - 704 = 193 €/mes menos
- Intereses totales restantes (opción A): 704 × 240 - 157.000 = 11.960 € en intereses
- Intereses restantes sin amortizar: 897 × 240 - 167.000 = 48.280 € en intereses
Ahorro en intereses con opción A: ~36.320 €
Opción B: Reducir plazo, mantener cuota (897 €/mes)
Nuevo n = -ln(1 - 157.000 × 0,002083 / 897) / ln(1,002083)
Nuevo n = -ln(1 - 0,3647) / 0,002081
Nuevo n = -ln(0,6353) / 0,002081
Nuevo n = 0,4540 / 0,002081
Nuevo n ≈ 218 meses = 18 años y 2 meses- Reducción del plazo: 240 - 218 = 22 meses menos (casi 2 años antes)
- Ahorro en intereses con opción B: 897 × (240 - 218) = ~19.734 € en cuotas evitadas
Comparativa de las dos opciones:
| Opción A (reducir cuota) | Opción B (reducir plazo) | |
|---|---|---|
| Nueva cuota | ~704 €/mes | 897 €/mes (sin cambio) |
| Plazo restante | 20 años | 18 años y 2 meses |
| Ahorro total intereses | ~36.320 € | ~19.734 € |
| Liquidez mensual | +193 €/mes | Sin cambio |
La opción B ahorra más dinero cuando el tipo de interés es relativamente alto: cada mes que terminas antes son intereses que no pagas. Sin embargo, la opción A es preferible si la liquidez mensual tiene valor para ti (inversiones, fondo de emergencia, otras deudas más caras).
Regla práctica para decidir
Compara el tipo de interés de tu hipoteca con la rentabilidad que obtienes con ese dinero en alternativas (fondos indexados, depósitos, otros préstamos):
- Si tu hipoteca está al 2,5% y un depósito da el 3%: mejor no amortizar y guardar en el depósito.
- Si tu hipoteca está al 3,5% y no tienes inversiones rentables: amortizar es la mejor opción.
- Si tienes préstamos al 8-15% (consumo, tarjetas): liquida esas deudas primero; su coste es mucho mayor.
Las comisiones por amortización anticipada
La Ley de Crédito Inmobiliario de 2019 establece límites legales a las comisiones que el banco puede cobrar:
Para hipotecas variables:
- Primeros 3 años: máximo 0,25% del capital amortizado
- A partir del tercer año: 0% (sin comisión)
Para hipotecas fijas o mixtas (en el tramo fijo):
- Primeros 10 años: máximo 2% del capital amortizado
- A partir del décimo año: máximo 1,5% del capital amortizado
Ejemplo con hipoteca fija al 2,5%, año 5, 10.000 € amortizados:
- Comisión máxima (2%): 10.000 × 2% = 200 €
- Ahorro en intereses: ~36.000 €
- La comisión representa menos del 0,6% del ahorro total
En hipotecas variables de más de 3 años, la amortización es completamente gratuita. Es el momento ideal para hacer pagos extraordinarios.
Cuándo NO amortizar
Hay situaciones en las que amortizar puede no ser la decisión óptima:
- No tienes fondo de emergencia: mantén al menos 3-6 meses de gastos en líquido antes de amortizar.
- Tienes Plan de Pensiones con base imponible alta: las aportaciones a PP pueden desgravarse más que el ahorro en intereses hipotecarios.
- La deducción por vivienda habitual aplica: si compraste antes de 2013 y aplicas la deducción por vivienda habitual, reducir la hipoteca reduce también la base de deducción.
Calcula tu ahorro exacto
- Calculadora de amortización anticipada — Introduce el capital pendiente, la cantidad a amortizar y elige entre reducir cuota o plazo. Obtienes el ahorro exacto en intereses y la comparativa de las dos opciones.
- Calculadora de cuota hipotecaria — Calcula la nueva cuota con el capital pendiente actualizado
- Hipotecas en HipoFlex — Guías y calculadoras para toda la vida del préstamo
Solicitar estudio hipotecario gratuito — Si estás pensando en mejorar las condiciones de tu hipoteca actual, un asesor puede revisar si la subrogación o novación es más rentable que amortizar.